The Transfer of Property Act - 1882

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ধারা ৩ অনুযায়ী, একটি দলিলকে 'প্রত্যয়িত' (Attested) হিসেবে গণ্য করার জন্য ন্যূনতম দুইজন সাক্ষীর উপস্থিতি প্রয়োজন।
প্রত্যয়িত দলিলে সাক্ষীরা নিশ্চিত করে যে:
১. দলিলটি সম্পাদনকারী ব্যক্তিকে স্বাক্ষর করতে বা চিহ্ন দিতে দেখেছে, অথবা
২. তাদের উপস্থিতিতে ও নির্দেশে অন্য কারো স্বাক্ষর দেখেছে, অথবা
৩. সম্পাদনকারীর স্বাক্ষর সম্পর্কে ব্যক্তিগত স্বীকৃতি লাভ করেছে।
সাক্ষীরা তারপর নিজেদের স্বাক্ষর করে দলিলকে প্রত্যয়িত করে।
উল্লেখযোগ্য: একাধিক সাক্ষীর একই সময় উপস্থিত থাকা বাধ্যতামূলক নয়।
দলিলের পক্ষ কখনোই প্রত্যায়নকারী সাক্ষী হতে পারে না।
সুতরাং, ন্যূনতম দুইজন সাক্ষীর উপস্থিতি আবশ্যক।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ধারা ৪১ অনুসারে, কৃত্রিম মালিক (Ostensible Owner) দ্বারা হস্তান্তরের নীতি হলো Doctrine of Estoppel। এই নীতি অনুযায়ী, যদি কোনো ব্যক্তি প্রকৃত মালিকের প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষ সম্মতিক্রমে কৃত্রিম মালিক হিসেবে বিবেচিত হয় এবং মূল্যের বিনিময়ে সম্পত্তি হস্তান্তর করে, তবে হস্তান্তরগ্রহীতা যুক্তিসঙ্গত সাবধানতার সাথে সৎ বিশ্বাসে কাজ করলে, হস্তান্তরটি বৈধ বলে গণ্য হবে। এই ধারার উদ্দেশ্য হলো সৎ বিশ্বাসে সম্পত্তি গ্রহণকারীকে সুরক্ষা প্রদান করা।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৪১ ধারার বিধান: প্রতীয়মান মালিক কর্তৃক হস্তান্তর: যখন কোন ব্যক্তি, স্থাবর সম্পত্তিতে স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগণের প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষ সম্মতিক্রমে, ঐ সম্পত্তির প্রতীয়মান মালিক বলে পরিগণিত হয় এবং মূল্যের বিনিময়ে সে তা হস্তান্তর করে, তখন তার হস্তান্তরের ক্ষমতা নির্ধারণের জন্য গৃহীত যুক্তিসঙ্গত সাবধানতা গ্রহণ করে থাকলে এবং সরল বিশ্বাসে কার্য করে থাকলে, দাতার হস্তান্তরের ক্ষমতা ছিল না, এই যুক্তিতে হস্তান্তর বাতিলযোগ্য হবে না।
----------
- The Transfer of Property Act, 1882 Section 41. Transfer by ostensible owner:
 - Where, with consent, express or implied, of the persons interested in immoveable property, a person is the ostensible owner of such property and transfers the same for consideration, the transfer shall not be voidable on the ground that the transferor was not authorised to make it: provided that the transferee, after taking reasonable care to ascertain that the transferor had power to make the transfer, has acted in good faith.

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ধারা ৫৩গ স্পষ্টভাবে নির্দেশ করে যে, যদি বিক্রেতার নাম (বা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক হলে তাঁর পূর্বসূরির নাম) রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর অধীনে প্রস্তুত সর্বশেষ খতিয়ানে উল্লেখ না থাকে, তবে সেই স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয় বাতিল (Void) হবে।
অতএব, বিক্রয়টি আইনত অবৈধ এবং বাতিল বলে গণ্য হবে।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩গ ধারার বিধান: খতিয়ান না থাকা কোন স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় করা যাবে না:
কোন ব্যক্তি কোন অস্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় করতে পারবেন না যদি না তার নাম, যদি তিনি উত্তরাধিকার ব্যতীত অন্য কোন উপায়ে সম্পত্তির মালিক হন, অথবা তার নাম বা তার পূর্বসূরির নাম, যদি তিনি উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তির মালিক হন, রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর অধীনে প্রস্তুতকৃত সর্বশেষ খতিয়ানে সেই সম্পত্তির সম্পর্কে উল্লেখিত থাকে, এবং অন্যথায় কৃত যেকোন বিক্রয় বাতিল হবে।
------------
⇒ The Transfer of Property Act, 1882, Section 53C. Immoveable Property without Khatian not to be sold:
No immoveable property shall be sold by a person unless his name, if he is the owner of the property otherwise than by inheritance, or his name or the name of his predecessor, if he is the owner of the property by inheritance, appears in respect of the property in the latest khatian prepared under the State Acquisition and Tenancy Act, 1950, and any sale made otherwise shall be void.

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ধারা ৪১ অনুসারে, যখন কোনো ব্যক্তি স্থাবর সম্পত্তিতে স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষ সম্মতিক্রমে ঐ সম্পত্তির "প্রতীয়মান মালিক" হিসেবে পরিগণিত হন এবং সেই সম্পত্তি মূল্যের বিনিময়ে হস্তান্তর করেন, তখন হস্তান্তরটি বাতিলযোগ্য হবে না। এখানে প্রয়োজনীয় শর্ত হলো—স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগণ তাদের সম্মতি দিয়েছেন বলে প্রতীয়মান হতে হবে।
সুতরাং, সঠিক উত্তর হলো—সম্পত্তিতে স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের সম্মতি প্রয়োজন।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৪১ ধারার বিধান: প্রতীয়মান মালিক কর্তৃক হস্তান্তর: যখন কোন ব্যক্তি, স্থাবর সম্পত্তিতে স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগণের প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষ সম্মতিক্রমে, ঐ সম্পত্তির প্রতীয়মান মালিক বলে পরিগণিত হয় এবং মূল্যের বিনিময়ে সে তা হস্তান্তর করে, তখন তার হস্তান্তরের ক্ষমতা নির্ধারণের জন্য গৃহীত যুক্তিসঙ্গত সাবধানতা গ্রহণ করে থাকলে এবং সরল বিশ্বাসে কার্য করে থাকলে, দাতার হস্তান্তরের ক্ষমতা ছিল না, এই যুক্তিতে হস্তান্তর বাতিলযোগ্য হবে না।
----------------
⇒ The Transfer of Property Act, 1882 Section 41. Transfer by ostensible owner:
- Where, with consent, express or implied, of the persons interested in immoveable property, a person is the ostensible owner of such property and transfers the same for consideration, the transfer shall not be voidable on the ground that the transferor was not authorised to make it: provided that the transferee, after taking reasonable care to ascertain that the transferor had power to make the transfer, has acted in good faith.

⇒ নগদ অর্থ ঋণ হিসেবে গ্রহণের নিশ্চয়তার উদ্দেশ্যে ভবিষ্যত দেনা সৃষ্টি করতে পারে, এমন সম্পত্তির স্বত্ব অপরের নিকট হস্তান্তর করাকে রেহেন বা বন্ধক বলে।
- সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২–তে ৬ প্রকারের রেহেন (Mortgage) এর উল্লেখ রয়েছে।
ক) সাধারণ রেহেন:
সম্পত্তির দখল হস্তান্তর না করে রেহেনের টাকা ব্যক্তিগতভাবে পরিশােধের দায়িত্ব গ্রহণ করলে তাকে সাধারণ রেহেন বলে। এখানে শর্ত থাকে চুক্তি মােতাবেক ঋণ গ্রহীতা টাকা পরিশােধ করতে না পারলে ঋণদাতা উক্ত সম্পত্তি বিক্রয় করে তার প্রাপ্য টাকা গ্রহণ করতে পারবে।
(খ) শর্তাধীন বিক্রয়ের মাধ্যমে রেহেন:
যদি কোন সম্পত্তি এই শর্তে বিক্রয় করা হয় যে, নির্দিষ্ট তারিখে টাকা পরিশােধ না করলে বিক্রয় চূড়ান্ত হবে অর্থাৎ নির্দিষ্ট সময়ে টাকা পরিশােধ করলে বিক্রয় বাতিল হবে তাহলে তাকে শর্তাধীন বিক্রয়ের মাধ্যমে নেহেন বলে।
(গ) খাই খালাসী রেহেন:
দাতা সম্পত্তির দখল গ্রহীতাকে প্রদান করবে, টাকা পরিশােধ না হওয়া পর্যন্ত দখল রাখবে তাকে খাই খালাসী রেহেন বলে ।
(ঘ) ইংলিশ রেহেন:
দাতা নির্দিষ্ট তারিখে রেহেনের টাকা পরিশােধের অঙ্গীকার করে সম্পত্তি গ্রহীতার নিকট হস্তান্তর করবে। শর্ত থাকবে নির্দিষ্ট তারিখে টাকা পরিশােধ করলে গ্রহীতা দাতাকে সম্পত্তি ফিরিয়ে দিবে। এটি হলাে ইংলিশ রেহেন।
(ঙ) দলিল জমা দেওয়ার রেহেন:
ঢাকা, নারায়নগঞ্জ, চট্টগ্রাম শহরে বা সরকারী গেজেট দ্বারা নির্ধারিত অন্য কোন শহরে কোন ব্যক্তি যখন মহাজন বা তার প্রতিনিধির উপর জামানত সৃষ্টির জন্য দলিল জমা দেয়া হয় তাকে দলিল জমা দেওয়ার রেহেন বলে।
(চ) সংজ্ঞাহীন রেহেন:
যে রেহেন উপরােক্ত কোন রেহেনের অন্তর্ভুক্ত হয় না তাকে সংজ্ঞাহীন রেহেন বলে।

• স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত নিবন্ধিত দলিল:

⇒ রেজিস্ট্রেশন আইনের ৫০ ধারা মোতাবেক একই স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত নিবন্ধিত ও অনিবন্ধিত দলিল থাকলে, নিবন্ধিত দলিল প্রাধান্য পাবে।

⇒ নিবন্ধিত দলিল এবং অনিবন্ধিত দলিল একই প্রকৃতির হোক বা না হোক, আদালতের ডিক্রি বা আদেশের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়।

⇒ তবে অনিবন্ধিত দলিলের অধীন কোন ব্যক্তি যদি The Transfer of Property Act, 1882 এর 53A (আংশিক সম্পাদন নীতি) ধারার অধীনে দখলে থাকে এবং সকল শর্ত পূরণ করে, তাহলে পরবর্তীতে কোন দলিল নিবন্ধন হলে, তা পূর্ববর্তী অনিবন্ধিত দলিলের উপর প্রাধান্য পাবে না।

⇒ The Transfer of Property Act, 1882 এর ধারা 53-এ জালিয়াতিপূর্ণ হস্তান্তর (Fraudulent transfer) সম্পর্কে বলা হয়েছে।
- এই ধারার উপ-ধারা (1)-এ উল্লেখ আছে যে, ঋণদাতাদের ক্ষতি করার উদ্দেশ্যে করা হস্তান্তর বাতিলযোগ্য হলেও,
“Nothing in this sub-section shall impair the rights of a transferee in good faith and for consideration.”
অর্থাৎ, সৎ বিশ্বাসে ও মূল্যের বিনিময়ে (in good faith and for consideration) হস্তান্তরগ্রহীতার অধিকার এই ধারা অনুযায়ী সংরক্ষিত হয়।অতএব, সঠিক উত্তর গ) 53।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২- এর ৫৩ ধারা প্রতারণামূলক হস্তান্তর:
(১) স্থাবর সম্পত্তির প্রতিটি হস্তান্তর, যা হস্তান্তরকারীর পাওনাদারদের পরাজিত বা বিলম্বিত করার অভিপ্রায়ে করা হয়েছে, তা ক্ষতিগ্রস্ত বা বিলম্বিত যে-কোনো পাওনাদারের ইচ্ছানুযায়ী বাতিলযোগ্য হবে।
এই উপ-ধারার কোনো কিছুই সৎ বিশ্বাসে এবং মূল্যের বিনিময়ে সম্পত্তি গ্রহণকারী হস্তান্তরগ্রহীতার অধিকারকে ক্ষুণ্ন করবে না।
এই উপ-ধারার কোনো কিছুই দেউলিয়াত্ব সম্পর্কিত বর্তমানে বলবৎ কোনো আইনকে প্রভাবিত করবে না।
হস্তান্তরকারীর পাওনাদারদের পরাজিত বা বিলম্বিত করার অভিপ্রায়ে কোনো হস্তান্তর করা হয়েছে এই যুক্তিতে কোনো পাওনাদার কর্তৃক (এই শব্দটির মধ্যে ডিক্রিদার অন্তর্ভুক্ত, তিনি তার ডিক্রি জারির জন্য আবেদন করুন বা না করুন) দায়েরকৃত মামলা সকল পাওনাদারের পক্ষে বা সুবিধার জন্য দায়ের করতে হবে।
(২) স্থাবর সম্পত্তির প্রতিটি হস্তান্তর, যা কোনো প্রতিদান (মূল্য) ছাড়া পরবর্তী কোনো হস্তান্তরগ্রহীতাকে প্রতারিত করার অভিপ্রায়ে করা হয়েছে, তা সেই পরবর্তী হস্তান্তরগ্রহীতার ইচ্ছানুযায়ী বাতিলযোগ্য হবে।
এই উপ-ধারার উদ্দেশ্য পূরণকল্পে, কেবল এই কারণে যে পরবর্তী সময়ে মূল্যের বিনিময়ে কোনো হস্তান্তর করা হয়েছিল, প্রতিদানবিহীন কোনো হস্তান্তরকে প্রতারণার অভিপ্রায়ে করা হয়েছে বলে গণ্য করা হবে না।
 
⇒ The Transfer of Property Act, 1882 section 53. Fraudulent transfer:
(1) Every transfer of immoveable property made with intent to defeat or delay the creditors of the transferor shall be voidable at the option of any creditor so defeated or delayed. 
Nothing in this sub-section shall impair the rights of a transferee in good faith and for consideration. 
Nothing in this sub-section shall affect any law for the time being in force relating to insolvency. 
A suit instituted by a creditor (which term includes a decree-holder whether he has or has not applied for execution of his decree) to avoid a transfer on the ground that it has been made with intent to defeat or delay the creditors of the transferor, shall be instituted on behalf, or for the benefit of, all the creditors. 
(2) Every transfer of immoveable property made without consideration with intent to defraud a subsequent transferee shall be voidable at the option of such transferee. 
For the purposes of this sub-section, no transfer made without consideration shall be deemed to have been made with intent to defraud by reason only that a subsequent transfer for consideration was made.

⇒ "লিসপেনডেন্স নীতি (The doctrine of lis pendens)" এর মূল কথা হলো- Pendente lite nihil invatur অর্থাৎ মামলা রুজু অবস্থায় নতুন কোনো অবস্থার সৃষ্টি করা উচিত হবে না। এই নীতি সম্পত্তি হস্তান্তর আইন,১৮৮২ এর ৫২ ধারায় প্রতিফলিত হয়েছে।

-  সম্পত্তি হস্তান্তর আইন,১৮৮২ এর ৫২ ধারা  অনুযায়ী, কোন স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত মামলায় প্রত্যক্ষ ও সুনির্দিষ্টভাবে ঐ সম্পত্তি সংক্রান্ত কোন অধিকারের প্রশ্ন উত্থাপিত হলে, মামলার কোন পক্ষই আদালতের অনুমতি ছাড়া উক্ত সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারবে না। তবে আদালত অনুমতি দিলে তা হস্তান্তর করা যাবে। মামলা চলাকালীন হস্তান্তর মামলার ফলাফলকে কোনোভাবে প্রভাবিত করবে না বা মামলার কোনো পক্ষকে ক্ষতিগ্রস্ত করবে না।
 
- Section 52: Transfer of property pending suit relating thereto:
During the pendency in any Court in Bangladesh, of any suit or proceeding which is not collusive and in which any right to immoveable property is directly and specifically in question, the property cannot be transferred or otherwise dealt with by any party to the suit or proceeding so as to affect the rights of any other party thereto under any decree or order which may be made therein, except under the authority of the Court and on such terms as it may impose. 
 
Explanation.-For the purposes of this section, the pendency of a suit or proceeding shall be deemed to commence from the date of the presentation of the plaint or the institution of the proceeding in a Court of competent jurisdiction, and to continue until the suit or proceeding has been disposed of by a final decree or order and complete satisfaction or discharge of such decree or order has been obtained, or has become unobtainable by reason of the expiration of any period of limitation prescribed for the execution thereof by any law for the time being in force.

⇒ 'Doctrine of Cy-pres' (যাকে কখনও 'Doctrine of Cypress' বলেও উল্লেখ করা হয়) একটি আইনি নীতি, যার ফরাসি অর্থ 'cy pres' হলো "as near as possible" বা বাংলায় "যথাসম্ভব কাছাকাছি"। এই নীতিটি মূলত 'সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২'-এর ধারা ২৬-এ প্রতিফলিত, যা সম্পত্তির হস্তান্তরের পূর্বশর্ত (condition precedent) পালনের ক্ষেত্রে প্রয়োগ হয়।

- ধারা ২৬ অনুসারে, যদি কোনো সম্পত্তির হস্তান্তরের শর্তাবলীতে এমন কোনো শর্ত আরোপ করা হয় যে, লাভগ্রহী ব্যক্তি সম্পত্তিতে স্বার্থ লাভ করার পূর্বে সেই শর্তটি পালন করতে হবে, তবে যদি শর্তটি মোটামুটি (substantially) পালিত হয় (অর্থাৎ, পুরোপুরি না হলেও যথাসম্ভব কাছাকাছি বা যতদূর সম্ভব), তাহলে তা সম্পূর্ণ পালিত হয়েছে বলে ধরে নেওয়া হবে।

- ধারা ২৬: পূর্বশর্ত পূরণ:
যেক্ষেত্রে কোনো সম্পত্তির হস্তান্তরের শর্তাবলিতে এরূপ কোনো শর্ত আরোপ করে যে, ঐ সম্পত্তিতে কোনো স্বার্থ লাভ করার পূর্বে ঐ শর্ত পালন করতে হবে, সেক্ষেত্রে ঐ শর্তটি যদি মোটামুটি ভাবে প্রতিপালিত হয়, তাহলে তা সম্পৃরূপে প্রতিপালিত হয়েছে বলে ধরে নিতে হবে।

- Section 26: Fulfilment of condition precedent:
Where the terms of a transfer of property impose a condition to be fulfilled before a person can take an interest in the property, the condition shall be deemed to have been fulfilled if it has been substantially complied with.

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ধারা ১০৬ অনুযায়ী: লিখিত চুক্তি বা স্থানীয় রীতি/আইনের অবর্তমানে, কৃষি কার্য বা শিল্প উৎপাদনের উদ্দেশ্যে স্থাবর সম্পত্তির ইজারা বছর হতে বছরের ইজারা (from year to year) হিসেবে গণ্য হয়।
- এই ইজারা ইজারাদাতা বা গ্রহীতা যে কোনো পক্ষ কর্তৃক ইজারার বছরের শেষ দিন হতে ৬ মাস পূর্বে দেওয়া নোটিশের মাধ্যমে সমাপ্তিযোগ্য।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৬ ধারার বিধান লিখিত চুক্তি বা স্থানীয় রীতির অবর্তমানে কতিপয় ইজারার মেয়াদ:
- কৃষি কার্য বা শিল্প উৎপাদনের জন্য স্থাবর সম্পত্তির ইজারা হলে তা বছর হতে বছরের ইজারা হিসেবে গণ্য করা হবে এবং এই ইজারাদাতা ও গ্রহীতার মধ্যে যে কোন পক্ষ কর্তৃক ইজারার বছরের শেষ দিন হতে ৬ মাস পূর্বে দেওয়া নোটিশ মূলে সমাপ্তিযোগ্য।
- অন্য কোন উদ্দেশ্যে স্থাবর সম্পত্তির ইজারা হলে তা মাস হতে মাসের ইজারা হিসেবে গণ্য হবে এবং তা ইজারাদাতা ও গ্রহীতার মধ্যে যে কোন পক্ষ কর্তৃক ইজারার মাসের শেষ দিন হতে ১৫ দিন পূর্বে দেওয়া নোটিশ মূলে বাতিলযোগ্য।
- এই ধারার আওতায় প্রত্যেকটি নোটিশ অবশ্যই লিখিত এবং নোটিশ দাতা বা তার পক্ষ হতে স্বাক্ষরিত হতে হবে এবং এই নোটিশ ডাকযোগে বা অর্পণের মাধ্যমে বা ব্যক্তিগত ভাবে প্রদান করতে হবে অথবা তার পরিবারের কোন সদস্যকে বা তার বাসভবনের কোন কর্মচারীকে তা প্রদান করতে হবে। অথবা যদি এরূপ সম্ভব না হয় তাহলে সম্পত্তির প্রকাশ্য স্থানে লটকিয়ে দিতে হবে।
---------
⇒ The Transfer of Property Act, 1882 Section 106. Duration of certain leases in absence of written contract or local usage:
- In the absence of a contract or local law or usage to the contrary, a lease of immoveable property for agricultural or manufacturing purposes shall be deemed to be a lease from year to year, terminable, on the part of either lessor or lessee, by six months' notice expiring with the end of a year of the tenancy; and a lease of immoveable property for any other purpose shall be deemed to be a lease from month to month, terminable, on the part of either lessor or lessee, by fifteen days' notice expiring with the end of a month of the tenancy.
- Every notice under this section must be in writing signed by or on behalf of the person giving it, and either be sent by post to the party who is intended to be bound by it or be tendered or delivered personally to such party, or to one of his family or servants at his residence, or (if such tender or delivery is not practicable) affixed to a conspicuous part of the property.

⇒ ধারা ২-এর মূল উদ্দেশ্য হলো আইনের অন্যান্য বিধান এবং পূর্বের আইনগত অধিকার, দায়-দায়িত্ব, প্রতিকার ইত্যাদি সংরক্ষণ করা।
ধারা ২ স্পষ্টভাবে উল্লেখ করে যে, এই আইনের ২য় অধ্যায়ের কোনো বিধান মুসলিম আইনের কোনো বিধানকে প্রভাবিত বা ব্যাহত করবে না।
অর্থাৎ মুসলিম সম্পত্তি হস্তান্তর সম্পর্কিত নিয়মাবলী বা বিধান ২য় অধ্যায়ের বিধানের কারণে পরিবর্তিত হবে না।
এটি ইসলামী ব্যক্তিগত আইনের প্রাধান্য নিশ্চিত করার জন্য করা হয়েছে।
সুতরাং, সঠিক উত্তর: খ) ২য় অধ্যায়।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ধারা ৬ অনুযায়ী, সাধারণভাবে যেকোনো সম্পত্তি হস্তান্তরযোগ্য। তবে কিছু সম্পত্তি হস্তান্তরযোগ্য নয়, যেমন:
- সম্ভাব্য উত্তরাধিকার (Spes Successionis)
- ব্যক্তিগত ভোগ-দখলের অধিকার
- ভবিষ্যৎ ভরণ-পোষণের অধিকার
- শুধুমাত্র মামলা করার অধিকার (Right to Sue)
- সরকারি বেতন, পেনশন ইত্যাদি।
ভবিষ্যৎ ভরণ-পোষণের অধিকার হলো ব্যক্তিগত অধিকার যা নির্দিষ্ট ব্যক্তির জীবনের ওপর নির্ভরশীল। তাই আইন এটিকে হস্তান্তরযোগ্য বলে বিবেচনা করে না।
অন্যদিকে, গাড়ি, ব্যাংক জমা বা কারখানার মালিকানা সাধারণভাবে হস্তান্তরযোগ্য।
সুতরাং, সঠিক উত্তর: ঘ) ভবিষ্যৎ ভরণ-পোষণের অধিকার।

⇒ নগদ অর্থ ঋণ হিসেবে গ্রহণের নিশ্চয়তার উদ্দেশ্যে ভবিষ্যত দেনা সৃষ্টি করতে পারে, এমন সম্পত্তির স্বত্ব অপরের নিকট হস্তান্তর করাকে রেহেন বা বন্ধক বলে।
- সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২–তে ৬ প্রকারের রেহেন (Mortgage) এর উল্লেখ রয়েছে।
ক) সাধারণ রেহেন:
সম্পত্তির দখল হস্তান্তর না করে রেহেনের টাকা ব্যক্তিগতভাবে পরিশােধের দায়িত্ব গ্রহণ করলে তাকে সাধারণ রেহেন বলে। এখানে শর্ত থাকে চুক্তি মােতাবেক ঋণ গ্রহীতা টাকা পরিশােধ করতে না পারলে ঋণদাতা উক্ত সম্পত্তি বিক্রয় করে তার প্রাপ্য টাকা গ্রহণ করতে পারবে।
(খ) শর্তাধীন বিক্রয়ের মাধ্যমে রেহেন:
যদি কোন সম্পত্তি এই শর্তে বিক্রয় করা হয় যে, নির্দিষ্ট তারিখে টাকা পরিশােধ না করলে বিক্রয় চূড়ান্ত হবে অর্থাৎ নির্দিষ্ট সময়ে টাকা পরিশােধ করলে বিক্রয় বাতিল হবে তাহলে তাকে শর্তাধীন বিক্রয়ের মাধ্যমে নেহেন বলে।
(গ) খাই খালাসী রেহেন:
দাতা সম্পত্তির দখল গ্রহীতাকে প্রদান করবে, টাকা পরিশােধ না হওয়া পর্যন্ত দখল রাখবে তাকে খাই খালাসী রেহেন বলে ।
(ঘ) ইংলিশ রেহেন:
দাতা নির্দিষ্ট তারিখে রেহেনের টাকা পরিশােধের অঙ্গীকার করে সম্পত্তি গ্রহীতার নিকট হস্তান্তর করবে। শর্ত থাকবে নির্দিষ্ট তারিখে টাকা পরিশােধ করলে গ্রহীতা দাতাকে সম্পত্তি ফিরিয়ে দিবে। এটি হলাে ইংলিশ রেহেন।
(ঙ) দলিল জমা দেওয়ার রেহেন:
ঢাকা, নারায়নগঞ্জ, চট্টগ্রাম শহরে বা সরকারী গেজেট দ্বারা নির্ধারিত অন্য কোন শহরে কোন ব্যক্তি যখন মহাজন বা তার প্রতিনিধির উপর জামানত সৃষ্টির জন্য দলিল জমা দেয়া হয় তাকে দলিল জমা দেওয়ার রেহেন বলে।
(চ) সংজ্ঞাহীন রেহেন:
যে রেহেন উপরােক্ত কোন রেহেনের অন্তর্ভুক্ত হয় না তাকে সংজ্ঞাহীন রেহেন বলে।

Transfer of Property Act, 1882-এর ধারা ৮১-“Marshalling Securities”:
যদি কোনো ব্যক্তি (মালিক) দুই বা তার বেশি সম্পত্তি (properties) কোনো একজন ব্যক্তির কাছে বন্ধক (mortgage) রাখেন,
এবং তারপর সেই সম্পত্তিগুলোর মধ্যে এক বা একাধিক সম্পত্তি আবার অন্য ব্যক্তির কাছে বন্ধক রাখেন, তাহলে- দ্বিতীয় (পরবর্তী) বন্ধকগ্রহীতা (subsequent mortgagee) যতক্ষণ পর্যন্ত বিপরীত কোনো চুক্তি না থাকে- এই অধিকারের অধিকারী হবেন যে, আগের বন্ধকের টাকা (prior mortgage-debt) সেই সম্পত্তি বা সম্পত্তিগুলো থেকে পরিশোধ করা হবে যেগুলো দ্বিতীয় বন্ধকগ্রহীতার কাছে বন্ধক রাখা হয়নি, যতদূর পর্যন্ত তা সম্ভব হয়।

তবে এই অধিকার এভাবে প্রয়োগ করা যাবে না যাতে-
আগের বন্ধকগ্রহীতার (prior mortgagee) অধিকার ক্ষতিগ্রস্ত হয়, অথবা এমন কোনো ব্যক্তির অধিকার ক্ষতিগ্রস্ত হয় যিনি বিনিময়ে (for consideration) ঐ সম্পত্তির কোনো স্বার্থ অর্জন করেছেন।

ধরা যাক-
মালিক A-এর দুটি জমি আছে X ও Y। তিনি দুটোই B-এর কাছে বন্ধক রাখলেন (প্রথম বন্ধক)। পরে A, জমি Y-কে আবার C-এর কাছে বন্ধক রাখলেন (দ্বিতীয় বন্ধক)। এখন, C (দ্বিতীয় বন্ধকগ্রহীতা) কোর্টে বলতে পারেন— “প্রথম বন্ধকের টাকা আগে জমি X থেকে পরিশোধ করা হোক, যাতে আমার বন্ধককৃত জমি Y-এর উপর চাপ না পড়ে।” এটিই হলো Marshalling- অর্থাৎ, একাধিক সম্পত্তি বন্ধক রাখা হলে, পরবর্তী বন্ধকগ্রহীতার স্বার্থ রক্ষার জন্য আদালত ন্যায়সঙ্গতভাবে নির্ধারণ করতে পারে কোন সম্পত্তি থেকে আগে ঋণ পরিশোধ হবে।

⇒ Third Law Commission (1868–1870) প্রথমবারের মতো Transfer of Property Bill খসড়া প্রণয়ন করে।
উদ্দেশ্য ছিল ভারতের সিভিল কোডের একটি গুরুত্বপূর্ণ অংশ হিসেবে স্থাবর সম্পত্তির হস্তান্তর সম্পর্কিত আইনকে একত্রিত ও পরিষ্কারভাবে উপস্থাপন করা।
পরবর্তীতে Dr. Whitley Stokes (1877) বিলটি পুনর্বিন্যাস করেন।
এরপর Fourth Law Commission (1879) এটি পর্যালোচনা করে এবং সুপারিশের ভিত্তিতে Transfer of Property Act, 1882 কার্যকর হয়।
অর্থাৎ, বিলটি প্রথমে Third Law Commission-এর কাছে রেফার করা হয়েছিল।

The Transfer of Property Act, 1882 এর ধারা ৭১: বন্ধকীকৃত ইজারা নবায়ন:
যখন বন্ধকীকৃত সম্পত্তি একটি ইজারা হয় এবং বন্ধকদাতা উক্ত ইজারার নবায়ন গ্রহণ করেন, তখন বিপরীত কোনো চুক্তি না থাকিলে, বন্ধকগ্রহীতা নিরাপত্তার স্বার্থে উক্ত নতুন ইজারার অধিকারী হইবেন।

Renewal of mortgaged lease:
When the mortgaged property is a lease, and the mortgagor obtains a renewal of the lease, the mortgagee, in the absence of a contract to the contrary, shall, for the purposes of the security, be entitled to the new lease.

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ধারা ১১ (Restriction Repugnant to Interest Created) অনুযায়ী, যখন কোনো সম্পত্তির সম্পূর্ণ স্বত্ব বা স্বার্থ পরিপূর্ণভাবে হস্তান্তর করা হয়, তখন সেই সম্পত্তির ভোগদখলের উপর কোনো বিধিনিষেধ বা শর্ত আরোপ করা হলে তা অবৈধ (Void) বলে গণ্য হবে। এর কারণ হলো, সম্পত্তির সম্পূর্ণ স্বত্ব হস্তান্তরের পর হস্তান্তরগ্রহীতা সেই সম্পত্তির পূর্ণ মালিকানা পান, এবং তার ভোগদখল ও হস্তান্তরের অধিকার অবিচ্ছেদ্য। এই ধরনের শর্ত স্বত্বের সাথে সাংঘর্ষিক (Repugnant) হয়, তাই শর্তটি বাতিল হয়ে যায়, কিন্তু হস্তান্তর নিজেই বৈধ থাকে।

ব্যতিক্রম:
ধারা ১১-এ দুটি ব্যতিক্রম উল্লেখ করা হয়েছে যেখানে শর্ত বৈধ হতে পারে:
অসম্পূর্ণ স্বত্ব হস্তান্তর: যদি সম্পূর্ণ স্বত্ব হস্তান্তর না হয় (যেমন, আংশিক স্বার্থ বা নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে হস্তান্তর), তবে ভোগদখলের উপর শর্ত আরোপ করা যেতে পারে।
অন্য সম্পত্তির সুবিধার জন্য: যদি শর্তটি অন্য কোনো সম্পত্তির সুবিধাজনক ভোগদখলের জন্য হয় (যেমন, সুখাধিকার বা Easement Right), তবে তা বৈধ হবে।

সুতরাং, সঠিক উত্তর হলো খ) শর্ত অবৈধ হবে।

“Ut Lite Pendente Nihil Innovetur” একটি লাতিন আইনসংক্রান্ত উক্তি, যার বাংলা অর্থ: “মোকদ্দমা চলমান অবস্থায় কিছু নতুন প্রবর্তন বা সৃষ্টি করা উচিত নয়।”

- এর মূল উদ্দেশ্য হলো আইনগত কার্যাবলীর সময় বর্তমান অবস্থা (status quo) বজায় রাখা, যাতে কোন পক্ষ অন্যায় সুবিধা নিতে না পারে।

অর্থাৎ, যখন কোনো মামলা চলমান থাকে, তখন মোকদ্দমার প্রক্রিয়ায় নতুন কোনো পরিস্থিতি বা পরিবর্তন প্রবর্তন করা যাবে না, যাতে বিচারের ন্যায্যতা এবং পক্ষগুলোর সমান সুযোগ নিশ্চিত হয়।

উদাহরণস্বরূপ: কোনো সম্পত্তি সংক্রান্ত মামলা চলাকালীন সময়ে সম্পত্তি বিক্রি বা হস্তান্তর করা যাবে না, কারণ এটি মামলার ফলাফলের উপর প্রভাব ফেলতে পারে।

⇒ এই নীতি সম্পত্তি হস্তান্তর আইন,১৮৮২ এর ৫২ ধারায় প্রতিফলিত হয়েছে।

ধারা ৫২ অনুযায়ী,
কোন স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত মামলায় প্রত্যক্ষ ও সুনির্দিষ্টভাবে ঐ সম্পত্তি সংক্রান্ত কোন অধিকারের প্রশ্ন উত্থাপিত হলে, মামলার কোন পক্ষই আদালতের অনুমতি ছাড়া উক্ত সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারবে না। তবে আদালত অনুমতি দিলে তা হস্তান্তর করা যাবে। মামলা চলাকালীন হস্তান্তর মামলার ফলাফলকে কোনোভাবে প্রভাবিত করবে না বা মামলার কোনো পক্ষকে ক্ষতিগ্রস্ত করবে না।

⇒ "Doctrine of cy-pres" বা সাইপ্রেস নীতি সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ধারা ১৫ এর সাথে সম্পর্কিত। এই নীতি অনুসারে, যদি কোনো শ্রেণির মানুষের সুবিধার জন্য স্বার্থ সৃষ্টি করা হয় এবং তাদের মধ্যে কিছু স্বার্থ ধারা ১৩ বা ধারা ১৪ এর কারণে অবৈধ হয়, তবে শুধুমাত্র ঐ অবৈধ স্বার্থগুলো বাতিল হবে, সমগ্র শ্রেণির স্বার্থ নয়। এছাড়াও, এই নীতি হস্তান্তরকারীর মূল উদ্দেশ্যের যথাসম্ভব কাছাকাছি হস্তান্তর কার্যকর করার জন্য প্রয়োগ করা হয়। উল্লেখ্য, এই নীতি ধারা ২৬-তেও প্রয়োগ হয়েছে।

ধারা ১৫: শ্রেণি বিশেষের নিকট হস্তান্তর:
- যদি কোনো শ্রেণির মধ্যে কিছু ব্যক্তির স্বার্থ ধারা ১৩ বা ১৪-এর কারণে কার্যকর না হয়, শুধুমাত্র ঐ ব্যক্তিদের স্বার্থ বাতিল হবে, সমগ্র শ্রেণি নয়।
Doctrine of cy-pres (সাইপ্রেস নীতি): অর্থ: যতটা সম্ভব কাছাকাছি বা সম্ভবপর উপায়ে হস্তান্তর কার্যকর করা।
প্রয়োগ: যদি হুবহু হস্তান্তর কার্যকর করা সম্ভব না হয় বা অযৌক্তিক হয়, তবে হস্তান্তরকারীর মূল উদ্দেশ্যের যতটা সম্ভব কাছাকাছি স্বার্থ কার্যকর করা হবে।

সঠিক উত্তর হলো: খ) দানের সময় বিদ্যমান সকল দেনার জন্য।

• সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ধারা ১২৮: সার্বজনীন দানগ্রহীতা:
দাতা তার সমস্ত সম্পত্তি কাউকে দান করে গেলে গ্রহীতাকে সার্বজনীন দানগ্রহীতা বলে। সার্বজনীন দান গ্রহীতা দাতার দানের সময় বিদ্যমান সমস্ত দেনা ও দায়ের জন্য দানের সম্পত্তির মূল্যের সমপরিমাণ ব্যক্তিগতভাবে দায়ী থাকবে।

Section 128: Universal donee-
Subject to the provisions of section 127, where a gift consists of the donor's whole property, the donee is personally liable for all the debts due by and liabilities of the donor at the time of the gift to the extent of the property comprised therein.

⇒ "Doctrine of Double Possibilities" বা দ্বৈত সম্ভাবনার বিরোধী বিধি সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ধারা ১৩ এর সাথে সম্পর্কিত। এই নীতি অনুসারে, একের অধিক প্রজন্ম পর্যন্ত সম্পত্তি হস্তান্তর অযোগ্য করে কোনো অজাত ব্যক্তির সুবিধার জন্য সম্পত্তি হস্তান্তর করা হলে তা বাতিল বলে গণ্য হবে। ধারা ১৩ এ বলা হয়েছে, অজাত ব্যক্তির জন্য স্বত্ব সৃষ্টি করতে হলে একই দলিলে জীবনস্বত্ব সৃষ্টি করতে হবে এবং শুধুমাত্র এক সম্ভাবনা পর্যন্ত হস্তান্তর মঞ্জুর করা যায়।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ধারা ১৩: অজাত ব্যক্তির সুবিধার জন্য হস্তান্তর (Transfer for Benefit of Unborn Person)
- নীতি: একই হস্তান্তর দ্বারা পূর্ববর্তী কোনো স্বত্ব সৃষ্টি সাপেক্ষে, হস্তান্তরের তারিখ পর্যন্ত জন্মগ্রহণ করেনি এমন কোনো ব্যক্তির সুবিধার জন্য স্বত্ব সৃষ্টি করা হলে, সম্পত্তিতে দাতার অবশিষ্ট সমগ্র স্বত্ব অন্তর্ভুক্ত না হলে অজাত ব্যক্তি বরাবর স্বত্ব কার্যকর হবে না।
- গুরুত্বপূর্ণ: কোনো অজাত ব্যক্তি বরাবর সরাসরি সম্পত্তি হস্তান্তর করা যায় না। জীবনস্বত্ব সৃষ্টি করা গেলে তা বাতিল গণ্য হবে।

- শর্ত সাপেক্ষে হস্তান্তর করা যায় (অজাত ব্যক্তির বরাবর):
একই দলিলে এক বা একাধিক ব্যক্তি বরাবর জীবনস্বত্ব/ট্রাস্ট সৃষ্টি করতে হবে।
 জীবন স্বত্বের পরে অজাত ব্যক্তিকে সম্পূর্ণ/চূড়ান্ত স্বত্ব দান করতে হবে।
শেষ জীবনস্বত্বের পরিসমাপ্তির পূর্বেই অজাত ব্যক্তিকে জন্মগ্রহণ করতে হবে।
হস্তান্তর স্থগিত রাখার সময়কাল: এক বা একাধিক ব্যক্তির জীবনকাল + মায়ের গর্ভে থাকাকালীন সময়।

দ্বৈত সম্ভাবনার বিরোধী বিধি (Doctrine of Double Possibilities): একের অধিক প্রজন্ম পর্যন্ত সম্পত্তি হস্তান্তর অযোগ্য করে কোনো অজাত ব্যক্তি বরাবর সম্পত্তি হস্তান্তর করা হলে তা বাতিল বলে গণ্য হবে। আইন শুধুমাত্র এক সম্ভাবনা পর্যন্ত হস্তান্তর মঞ্জুর করে।

উদাহরণ: A তার নিজের এবং তার হবু স্ত্রীর জীবনে লাভের জন্য সম্পত্তি B-এর নিকট অছিমূলে হস্তান্তর করলো, এই শর্তে যে তাদের মৃত্যুর পর বিবাহজাত প্রথম পুত্র জীবন স্বত্ব পাবে এবং তার মৃত্যুর পর A-এর দ্বিতীয় পুত্র সম্পত্তি লাভ করবে। এক্ষেত্রে অজাত প্রথম পুত্রের স্বত্ব কার্যকর হবে না কারণ A-এর সমগ্র স্বার্থ তাতে অন্তর্ভুক্ত হয়নি।

উত্তর: c) ব্যক্তিগত দায় নেই।

Usufructuary Mortgage (খাই খালাসি বন্ধক) সংজ্ঞা (Section 58(d), Transfer of Property Act):
“যেখানে বন্ধকদাতা (mortgagor) বন্ধকী সম্পত্তির দখল প্রদান করে অথবা স্পষ্টভাবে বা নিকটসিদ্ধভাবে দখল প্রদান করতে বাধ্য হয় এবং বন্ধকী গ্রহণকারী (mortgagee) কে দখল রাখতে অনুমতি দেয় যতক্ষণ পর্যন্ত বন্ধকী অর্থ প্রদান হয়, এবং সম্পত্তি থেকে প্রাপ্ত ভাড়া বা লাভ (rents & profits) গ্রহণ করে সেই অর্থ বন্ধকী অর্থ বা সুদের স্থলে গ্রহণ করতে পারে, সেই লেনদেনকে Usufructuary Mortgage বলা হয় এবং গ্রহণকারীকে Usufructuary Mortgagee বলা হয়।”

Usufructuary Mortgage-এর প্রধান উপাদানসমূহ:

Delivery of Possession (দখল প্রদান): 
বন্ধকদাতা অবশ্যই সম্পত্তির দখল বন্ধকী গ্রহণকারীকে প্রদান করবে বা স্পষ্টভাবে/নৈরাশ্রিতভাবে তা করতে বাধ্য হবে।

Retention of Possession (দখল রাখা):
বন্ধকী গ্রহণকারী সম্পত্তির দখল রাখে যতক্ষণ পর্যন্ত বন্ধকী অর্থ পরিশোধ হয় বা সম্পত্তি থেকে প্রাপ্ত ভাড়া/লাভ দ্বারা সেটি পরিশোধ করা হয়।

No Personal Liability (ব্যক্তিগত দায় নেই):
বন্ধকদাতার উপর ব্যক্তিগত দায় আরোপিত হয় না।

No Foreclosure or Sale (উদ্ধার বা বিক্রির অধিকার নেই):
বন্ধকী গ্রহণকারী সম্পত্তি জব্দ বা বিক্রির জন্য মামলা করতে পারে না।

Right of Redemption (মুক্তির অধিকার):
বন্ধকদাতা Section 62 অনুযায়ী দেনা পরিশোধের মাধ্যমে সম্পত্তি উদ্ধার করতে পারে, অথবা বন্ধকী গ্রহণকারী থেকে প্রাপ্ত ভাড়া/লাভ দিয়ে দেনা পরিশোধ করতে পারে।

No Fixed Time Limit (নির্দিষ্ট সময় সীমা নেই):
বন্ধকী অর্থ পরিশোধের জন্য কোনো নির্দিষ্ট সময় সীমা নেই।

Registration Requirement (নিবন্ধনের শর্ত):
বন্ধকী অর্থ ১০০ টাকা বা তার বেশি হলে নিবন্ধন বাধ্যতামূলক। এর কম হলে, নিবন্ধিত দলিল বা সম্পত্তি হস্তান্তরের মাধ্যমে করা যেতে পারে।

⇒ ১৮৮২ সালের সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫ ধারায় স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের উপায় নির্দিষ্টভাবে বলা হয়েছে। এগুলো হলো:
১) বিক্রয়
২) বন্ধক (রেহেন)
৩) ইজারা (লিজ)
৪) দান
৫) বিনিময়
আইনের আওতায় এই পাঁচটি পদ্ধতির মাধ্যমে একজন ব্যক্তি তার স্থাবর সম্পত্তি অন্য জীবিত ব্যক্তির কাছে হস্তান্তর করতে পারে।

- কর প্রদান হল সরকার বা কর্তৃপক্ষকে দেওয়া অর্থ এবং এটি কোনো ব্যক্তির মধ্যে সম্পত্তি হস্তান্তরের উপায় নয়। তাই এটি আইনের আওতাভুক্ত নয়।