The Transfer of Property Act - 1882

⇒ The Transfer of Property Act, 1882 এর ৫৪ক ধারার বিধান বিক্রয় চুক্তি নিবন্ধিত হতে হবে, প্রভৃতি:
 হস্তান্তরগ্রহীতা সম্পত্তি বা এর কোন অংশের দখল গ্রহণ করুক বা না করুক, কোন স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয় চুক্তি শুধুমাত্র লিখিত দলিল সম্পাদন এবং The Registration Act, 1908 এর আওতায় রেজিস্ট্রেশনের মাধ্যমে করা যাবে।
- স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয় চুক্তিতে বিক্রয় দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশনের জন্য যে সময়ের উল্লেখ থাকবে রেজিস্ট্রেশনের তারিখ হতে তা কার্যকর হবে এবং যদি কোন সময় উল্লেখ না থাকে তাহলে এই সময় ৬ মাস ধরে নিতে হবে।
--------------
⇒ The Transfer of Property Act, 1882 Section 54A. Contract for sale to be registered, etc.
Notwithstanding anything to the contrary contained in this Act or any other law for the time being in force, a contract for sale of any immoveable property can be made only by an instrument in writing and registered under the Registration Act, 1908, whether or not the transferee has taken possession of the property or any part thereof. 

In a contract for sale of any immoveable property, a time, to be effective from the date of registration, shall be mentioned for execution and registration of the instrument of sale, and if no time is mentioned, six months shall be deemed to be the time.

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ধারা ৪১-এ "প্রতীয়মান মালিক কর্তৃক হস্তান্তর" (Transfer by Ostensible Owner)-এর বিধান রয়েছে। এই ধারা অনুসারে, যদি কোনো ব্যক্তি প্রকৃত মালিকদের প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষ সম্মতিতে স্থাবর সম্পত্তির প্রতীয়মান মালিক হিসাবে থাকে এবং সরল বিশ্বাসে ও যুক্তিসঙ্গত সাবধানতা নিয়ে কোনো গ্রহীতা মূল্যের বিনিময়ে তা ক্রয় করে, তাহলে হস্তান্তরকারীর প্রকৃত হস্তান্তর ক্ষমতা না থাকলেও হস্তান্তরটি বাতিলযোগ্য হবে না।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৪১ ধারার বিধান: প্রতীয়মান মালিক কর্তৃক হস্তান্তর: যখন কোন ব্যক্তি, স্থাবর সম্পত্তিতে স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগণের প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষ সম্মতিক্রমে, ঐ সম্পত্তির প্রতীয়মান মালিক বলে পরিগণিত হয় এবং মূল্যের বিনিময়ে সে তা হস্তান্তর করে, তখন তার হস্তান্তরের ক্ষমতা নির্ধারণের জন্য গৃহীত যুক্তিসঙ্গত সাবধানতা গ্রহণ করে থাকলে এবং সরল বিশ্বাসে কার্য করে থাকলে, দাতার হস্তান্তরের ক্ষমতা ছিল না, এই যুক্তিতে হস্তান্তর বাতিলযোগ্য হবে না।
----------------
⇒ The Transfer of Property Act, 1882 Section 41. Transfer by ostensible owner:
- Where, with consent, express or implied, of the persons interested in immoveable property, a person is the ostensible owner of such property and transfers the same for consideration, the transfer shall not be voidable on the ground that the transferor was not authorised to make it: provided that the transferee, after taking reasonable care to ascertain that the transferor had power to make the transfer, has acted in good faith.

⇒  সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৯ ধারার বিধান: মৌখিক হস্তান্তর:
যে সকল ক্ষেত্রে লিখিত হওয়ার আবশ্যকতা আইন দ্বারা প্রত্যক্ষ ভাবে উল্লেখ করা হয় নাই, সে সকল ক্ষেত্রে লিখিত দলিল ছাড়াই সম্পত্তি হস্তান্তর করা যেতে পারে।

- Section 9: Oral transfer:
A transfer of property may be made without writing in every case in which a writing is not expressly required by law.

মৌখিক হস্তান্তর (Oral transfer) :
সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৯ ধারায় বলা হয়েছে, যেসকল ক্ষেত্রে লিখিত দলিলের আবশ্যকতা আইনে সুস্পষ্ট ভাবে উল্লেখ করা হয় নাই, সেসকল ক্ষেত্রে লিখিত দলিল ছাড়াই সম্পত্তি হস্তান্তর করা যেতে পারে। রেজিস্ট্রেশন আইন সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের পরিপূরক। সুতরাং যে সকল হস্তান্তরে রেজিস্ট্রেশনের বিধান রয়েছে, তা মৌখিক ভাবে হস্তান্তর করা যায় না। এক্ষেত্রে বলা যায়, যে সকল সম্পত্তির হস্তান্তর লিখিত দলিলের মাধ্যমে হওয়ার প্রয়োজন নেই এবং যে সকল হস্তান্তরের জন্য রেজিস্ট্রেশনের প্রয়োজন নেই সে সকল হস্তান্তর মৌখিক ভাবে করা যায়।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ধারা ৪৮: হস্তান্তর দ্বারা সৃষ্ট অধিকারের অগ্রাধিকার (Priority of rights created by transfer):
যদি কোন ব্যক্তি একই স্থাবর সম্পত্তি বিভিন্ন সময় হস্তান্তর করে একাধিক অধিকার সৃষ্টি করেন এবং সেই অধিকারগুলি একই সঙ্গে বা পরিপূর্ণভাবে বলবৎ না হয়, সেক্ষেত্রে বিশেষ চুক্তির অবর্তমানে পূর্বে সৃষ্ট অধিকার পরে সৃষ্ট অধিকারের উপর অগ্রাধিকার পাবে।

অর্থাৎ, একই সম্পত্তিতে একাধিক হস্তান্তর বা অধিকার সৃষ্টির ক্ষেত্রে, যে অধিকার প্রথমে তৈরি হয়েছে, সেটি সর্বপ্রথম কার্যকর হবে।পরবর্তীতে যে অধিকার বা দাবী তৈরি হবে, তা পূর্বের অধিকারের প্রতি বাধ্য থাকবে, যদি না বিশেষভাবে চুক্তি বা সংরক্ষণ থাকে। সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৪৮ ধারায় “প্রথম আসা অধিকারের অগ্রাধিকার” (First in time, first in right) নীতি প্রতিফলিত হয়েছে।

উত্তর: Suit must be collusive (মামলাটি অবশ্যই যোগসাজশপূর্ণ হতে হবে)।

"Lis Pendens" (অর্থাৎ বিচারাধীন সম্পত্তির স্থানান্তর) বিষয়টি Transfer of Property Act, 1882-এর Section 52-এ বলা হয়েছে।
এই নিয়মের মূল উদ্দেশ্য হলো- কোনো সম্পত্তি সম্পর্কিত মামলা বিচারাধীন অবস্থায় সেই সম্পত্তি হস্তান্তর বা বিক্রয় করা হলে, তাতে মামলার ফলাফলে কোনো প্রভাব পড়বে না।

Rule of Lis Pendens প্রযোজ্য হওয়ার জন্য যেসব শর্ত (Essential Conditions):
- কোনো মামলা বা কার্যধারা (suit or proceeding) বিচারাধীন থাকতে হবে।
- মামলাটি কোনো যোগ্য (competent) আদালতে বিচারাধীন থাকতে হবে।
- বিবাদের বিষয়বস্তু (property) মামলার মূল বিষয়ের সাথে সম্পর্কিত হতে হবে।
- সম্পত্তি হস্তান্তর (alienation) করলে তা অপর পক্ষের অধিকারকে প্রভাবিত করতে পারে।
- মামলাটি যোগসাজশপূর্ণ (collusive) হওয়া চলবে না।

তাই, "Suit must be collusive" কোনো অপরিহার্য শর্ত নয়— বরং উল্টোভাবে বলতে হয়: মামলাটি collusive হলে Section 52 প্রযোজ্য হবে না।

The Transfer of Property Act, 1882 এর ধারা ৭০: রেহেনকৃত সম্পত্তি বৃদ্ধি বা সংযোজন-
রেহেনের তারিখের পর যদি রেহেন সম্পত্তিতে কোনো বৃদ্ধি ঘটিয়া থাকে, তাহা হইলে ভিন্নরূপ কোনো চুক্তি না থাকিলে, জামানতের দরুন রেহেনগ্রহীতা উক্ত বৃদ্ধির অধিকারী হইবেন।

উদাহরণ-
(ক) 'ক', 'খ' এর নিকট নদীর পাশের এক খণ্ড জমি রেহেন দিল। পয়স্থিজনিত কারণে, উক্ত জমি বৃদ্ধি পাইল। জামানতের দরুন 'খ' উক্ত বর্ধিত অংশের অধিকারী হইবে।

(খ) 'ক' 'খ' এর নিকট এক খণ্ড দালান করিবার যোগ্য জমি রেহেন দিল এবং পরবর্তীতে তাহাতে একটি বাড়ি নির্মাণ করিল। 'খ' জামানতের দরুন জমি ও বাড়ির অধিকারী হইবে।

• সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ ধারা ১২৪- বর্তমান ও ভবিষ্যৎ সম্পত্তি একত্রে দান:
বর্তমান ও ভবিষ্যৎ উভয় সম্পত্তি একত্রে দান করা হলে, শেষােক্ত সম্পত্তির দান বাতিল বলে গণ্য হবে।

ধারা ১২৪ অনুযায়ী,
যদি কোনো ব্যক্তি বর্তমান এবং ভবিষ্যৎ সম্পত্তি একত্রে দান করেন, তবে সেই দানের যে অংশটি ভবিষ্যৎ সম্পত্তি বা ভবিষ্যতে অর্জিত হতে পারে, তা বাতিল বলে গণ্য হবে। এর অর্থ হলো, দাতার মালিকানাধীন বর্তমানে বিদ্যমান সম্পত্তি দান করা বৈধ হলেও ভবিষ্যৎ সম্পত্তি, যা দাতার দানকালে তার মালিকানায় নেই এবং ভবিষ্যতে অর্জিত হতে পারে এমন সম্পত্তি, দানের আওতায় আসবে না এবং সেই অংশটি আইনের বাতিল বলে বিবেচিত হবে।

⇒ অর্থাৎ বাড়ির দান বৈধ। আগামী বছরের ফসলের দান বাতিল। 

উত্তর: b) B X-এর শেয়ারও নিতে পারবে না।

Onerous Gifts (দায় বা শর্তযুক্ত উপহার):
Onerous gifts হলো এমন উপহার যেখানে একাধিক সম্পত্তি দেওয়া হয় এবং তার মধ্যে কিছু সম্পত্তি দায় বা শর্তযুক্ত (burdened) থাকে, অন্যগুলো শর্তমুক্ত। আইন অনুযায়ী, যদি একই সময়ে এক ব্যক্তিকে একক হস্তান্তরের মাধ্যমে একাধিক সম্পত্তি দেওয়া হয় এবং কিছু সম্পত্তি শর্তযুক্ত হয়, প্রাপক শুধুমাত্র শর্তমুক্ত অংশ গ্রহণ করতে পারে না। তাকে হয় সব গ্রহণ করতে হবে, না হলে পুরো উপহার প্রত্যাখ্যান করতে হবে।

তবে, যদি সম্পত্তিগুলি স্বতন্ত্র ও স্বাধীন হস্তান্তরের মাধ্যমে দেওয়া হয়, প্রাপক একটি গ্রহণ করতে পারে এবং অন্যটি প্রত্যাখ্যান করতে পারে, এমনকি গ্রহণকৃতটি লাভজনক হলেও এবং অন্যটি শর্তযুক্ত হলেও।

মূল শর্তসমূহ:
- উপহার একই ব্যক্তিকে দেওয়া হবে।
- যদি একক হস্তান্তর হয় এবং কিছু সম্পত্তি শর্তযুক্ত হয় → প্রাপককে সর্বশেষে সম্পূর্ণ গ্রহণ বা প্রত্যাখ্যান করতে হবে।
- যদি স্বতন্ত্র হস্তান্তর হয় → প্রাপক শর্তমুক্ত অংশ গ্রহণ করতে স্বাধীন।

আইনি নীতি:
এই ধারণা লাতিন maxim “Qui sentit commodum, sentire debet et onus” থেকে এসেছে:“যে সুবিধা গ্রহণ করে, তাকে দায়ও বহন করতে হবে।” অর্থাৎ, উপহার গ্রহণের সময় প্রাপককে সকল শর্ত মেনে নিতে হবে বা পুরোপুরি প্রত্যাখ্যান করতে হবে।

Section 127, Transfer of Property Act, 1882

Paragraph 1 – Single Transfer:
যদি উপহার একক হস্তান্তরের মাধ্যমে দেওয়া হয় এবং তার মধ্যে কিছু সম্পত্তি দায়যুক্ত হয়: প্রাপক সম্পূর্ণ উপহার গ্রহণ করতে হবে তিনি শুধুমাত্র শর্তমুক্ত অংশ গ্রহণ করতে পারবেন না।

Illustration (a):
A-এর শেয়ার আছে X (সফল কোম্পানি) এবং Y (সমস্যাযুক্ত কোম্পানি)-তে। A B-কে সব শেয়ার দিচ্ছে। B যদি Y-এর শেয়ার নিতে অস্বীকার করে, তাহলে তিনি X-এর শেয়ারও নিতে পারবেন না।

Paragraph 2 – Separate Transfers:
যদি উপহার স্বতন্ত্র ও স্বাধীন হস্তান্তরের মাধ্যমে দেওয়া হয়: প্রাপক একটি গ্রহণ করতে পারে এবং অন্যটি প্রত্যাখ্যান করতে পারে। এই ক্ষেত্রে, দাতা যেভাবে ইচ্ছা করেছেন তার পুরো নীতি প্রয়োগ হয় না।

Illustration (b):
A একটি বাড়ির লিজ দেয় এবং আলাদাভাবে কিছু টাকা দেয়। B যদি লিজ নিতে অস্বীকার করে, তাহলে তিনি টাকা হারাবেন না।

Alienatio Rei Praefertur Juri Accrescendi (latin maxim)
শব্দার্থ: “সংগ্রহের চেয়ে সম্পত্তি স্থানান্তরকে আইন প্রাধান্য দেয়।”এই নীতি Transfer of Property Act, 1882-এর ধারা 10 এর সাথে সম্পর্কিত, যা সম্পত্তি স্থানান্তরের শর্তাবলী নিয়ন্ত্রণ করে।

Section 10 অনুযায়ী,
যে কোনো শর্ত যা সম্পত্তির পূর্ণ স্থানান্তরকে সীমাবদ্ধ করে, তা আইনত বাতিল/অবৈধ (void)। উদাহরণ: মূল স্থানান্তরকারী যদি পরে স্থানান্তর করার অধিকার রোধ করে এমন শর্ত আরোপ করে। স্থানান্তর প্রাপ্ত ব্যক্তি (transferee) এখন সম্পত্তির মালিক এবং তাকে সম্পত্তি পুনরায় স্থানান্তর করার পূর্ণ অধিকার রয়েছে।

সীমাবদ্ধতা: সম্পত্তি স্থানান্তরের ওপর যে কোনো রোধ মালিকানার মৌলিক অধিকার (essential ownership rights) বিরোধী, এবং তা বর্জনীয়।

শর্ত: এই maxim শুধুমাত্র সম্পূর্ণ রোধ (absolute restraint) ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। আংশিক বা সীমিত রোধ (partial restraint) ক্ষেত্রে এটি প্রযোজ্য নয়।

⇒ Cy-pres শব্দটি এসেছে পুরোনো ফরাসি বাক্য “cy pres comme possible” থেকে।
এর অর্থ হলো “যতদূর সম্ভব কাছাকাছি”।
আইনগতভাবে এটি এমন একটি নীতি, যেখানে ওয়াক্ফ/দাতব্য উদ্দেশ্য ব্যর্থ হলে, সেই সম্পত্তি নিকটতম সমজাতীয় দাতব্য উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হয়, যাতে দাতার সদিচ্ছা যতদূর সম্ভব বাস্তবায়িত হয়।
অর্থাৎ Cy-pres = As close as possible = যতদূর সম্ভব নিকটতম উদ্দেশ্যে ব্যবহার।

⇒ The term ‘cy pres’ comes from the old French phrase ‘cy pres comme possible’, which means “as near as possible.”
- Cy pres is French for "as close" and is short for cy pres comme possible, or "as close as possible."
The term cy pres doctrine refers to a legal concept that gives courts the power to interpret the terms of a will, gift, estate, or charitable trust. 
- In the legal sphere, the phrase refers to ensuring that a donor’s or testator’s desires are followed out as nearly as possible, whether in a will or as part of a charitable trust or estate. 

⇒ "সাইপ্রেস" অর্থ- যতদূর সম্ভব। সাইপ্রেস নীতিটি ন্যায়পরায়নতার নীতি। যার ব্যবহারিক অর্থ হচ্ছে যতদূর সম্ভব কাছাকাছি। যেখানে ওয়াফ্ফনামায় একটি সুস্পষ্ট দাতব্য মনোভাব প্রকাশ করা হয়েছে, সেখানে তা ব্যর্থ হবেনা।

 ⇒ ওয়াক্ত সৃষ্টির উদ্দেশ্য সুনির্দিষ্ট থাকতে হবে। অন্যথায় এটা অবৈধ বলে গণ্য হবে। ওয়াফ্ফনামায় দান করার সদিচ্ছা সুস্পষ্টভাবে প্রকাশিত হলে, যে নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে ওয়াক্ত করা হয়েছে তা যদি কোন কারণে ব্যর্থ হয় তবে, ওয়াফ্ফের সম্পত্তি দরিদ্রের উপকারের জন্য অথবা যে উদ্দেশ্য ব্যর্থ হয়েছে তার নিকটতম অপর কোনো উদ্দেশ্যে ব্যবহার করতে হবে। ওয়াফ্ফের এই নীতি কে "সাইপ্রেস (Cy-press) মতবাদ বলা হয়।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের খসড়া প্রণয়নের উদ্দেশ্যে ১৮৬১ সালে ৩য় আইন কমিশন (3rd Law Commission) গঠন করা হয়।
- এই কমিশন প্রথমবারের মতো একটি খসড়া প্রস্তুত করলেও, পরবর্তীতে এতে বিভিন্ন সংশোধন ও পরিবর্তন আনা হয়।
- অবশেষে ১৮৮২ সালে ভারতীয় উপমহাদেশে "Transfer of Property Act" কার্যকর হয়।
- তাই, "৩য় আইন কমিশন" গঠিত হয়েছিল ১৮৬১ সালে।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের সংক্ষিপ্ত ইতিহাস:
- ১৮৬১: ভারতীয় উপমহাদেশে ৩য় আইন কমিশন গঠিত হয়।
- ১৮৭০: উক্ত কমিশন আইনের খসড়া তৈরি করে।
- মি. আর্থার হাউস: আইনটি নিয়ে কাজ শুরু করেন।
- হুইটলি স্টোকস: তার পদত্যাগের পর আইনটি পুনঃপরীক্ষা করেন এবং ১৮৭৭ সালে বাছাই কমিটিতে প্রেরণ করেন।
- ১৮৭৮: বাছাই কমিটি প্রাথমিক রিপোর্ট পেশ করে।
-  ১৮৭৯: আইন কমিশনের রিপোর্ট যাচাইয়ের জন্য কমিটি গঠিত হয়, যারা পরিবর্তন ও পরিবর্ধন করে রিপোর্ট প্রকাশ করে এবং সংশোধিত বিলটি ভারতীয় গেজেটে প্রকাশিত হয়।

⇒ Transfer of Property Act, 1882-এর Section 52 অনুযায়ী, Lis pendens নীতি শুধুমাত্র মামলা বিচারাধীন থাকাকালীন সময়ের জন্য প্রযোজ্য। এই নীতি অনুসারে, কোনো স্থাবর সম্পত্তির অধিকার সম্পর্কে যদি কোনো মামলা বিচারাধীন থাকে, তবে সেই সম্পত্তি মামলার কোনো পক্ষ দ্বারা স্থানান্তর করা যাবে না, যা মামলার অন্য কোনো পক্ষের অধিকারকে প্রভাবিত করতে পারে, যদি না আদালতের অনুমতি থাকে।

- "সোলে ডিক্রী" (Sole Decree) বলতে বোঝায় যখন মামলার রায় (ডিক্রি) পাস হয়ে গেছে এবং মামলা আর বিচারাধীন নেই। ডিক্রি পাস হওয়ার পরে, মামলা শেষ হয়ে যায়, তাই Lis pendens নীতি আর প্রযোজ্য হয় না।

- কারণ: Lis pendens নীতির মূল উদ্দেশ্য হল মামলা চলাকালীন সম্পত্তি স্থানান্তর রোধ করা, যাতে মামলার ফলাফল প্রভাবিত না হয়। ডিক্রি পাস হওয়ার পরে, মামলা আর বিচারাধীন থাকে না, তাই এই নীতির প্রয়োজনীয়তা থাকে না।

- Section 52-এর বিধান: এই ধারায় স্পষ্টভাবে উল্লেখ আছে যে, এটি শুধুমাত্র "মামলা বিচারাধীন থাকাকালীন" (during the pendency of any suit or proceeding) সময়ের জন্য প্রযোজ্য। ডিক্রি পাস হওয়ার পরে, এই শর্ত পূরণ হয় না।
সুতরাং, সোলে ডিক্রীর ক্ষেত্রে Lis pendens নীতি প্রয়োগযোগ্য হবে না। সঠিক উত্তর: খ) প্রয়োগযোগ্য হবে না। 

⇒ Transfer of Property Act, 1882-Section 52. Transfer of property pending suit relating thereto:
 During the pendency in any Court [in Bangladesh], of any suit or proceeding which is not collusive and in which any right to immoveable property is directly and specifically in question, the property cannot be transferred or otherwise dealt with by any party to the suit or proceeding so as to affect the rights of any other party thereto under any decree or order which may be made therein, except under the authority of the Court and on such terms as it may impose. 
 
Explanation.-For the purposes of this section, the pendency of a suit or proceeding shall be deemed to commence from the date of the presentation of the plaint or the institution of the proceeding in a Court of competent jurisdiction, and to continue until the suit or proceeding has been disposed of by a final decree or order and complete satisfaction or discharge of such decree or order has been obtained, or has become unobtainable by reason of the expiration of any period of limitation prescribed for the execution thereof by any law for the time being in force.

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৬ ধারার বিধান- লিখিত চুক্তি বা স্থানীয় রীতির অবর্তমানে কতিপয় ইজারার মেয়াদ:
- কৃষি কার্য বা শিল্প উৎপাদনের জন্য স্থাবর সম্পত্তির ইজারা হলে তা বছর হতে বছরের ইজারা হিসেবে গণ্য করা হবে এবং এই ইজারাদাতা ও গ্রহীতার মধ্যে যে কোন পক্ষ কর্তৃক ইজারার বছরের শেষ দিন হতে ৬ মাস পূর্বে দেওয়া নোটিশ মূলে সমাপ্তিযোগ্য।

- অন্য কোন উদ্দেশ্যে স্থাবর সম্পত্তির ইজারা হলে তা মাস হতে মাসের ইজারা হিসেবে গণ্য হবে এবং তা ইজারাদাতা ও গ্রহীতার মধ্যে যে কোন পক্ষ কর্তৃক ইজারার মাসের শেষ দিন হতে ১৫ দিন পূর্বে দেওয়া নোটিশ মূলে বাতিলযোগ্য।

- এই ধারার আওতায় প্রত্যেকটি নোটিশ অবশ্যই লিখিত এবং নোটিশ দাতা বা তার পক্ষ হতে স্বাক্ষরিত হতে হবে এবং এই নোটিশ ডাকযোগে বা অর্পণের মাধ্যমে বা ব্যক্তিগত ভাবে প্রদান করতে হবে অথবা তার পরিবারের কোন সদস্যকে বা তার বাসভবনের কোন কর্মচারীকে তা প্রদান করতে হবে। অথবা যদি এরূপ সম্ভব না হয় তাহলে সম্পত্তির প্রকাশ্য স্থানে লটকিয়ে দিতে হবে।

Transfer of Property Act, 1882-এর ধারা ১০ – হস্তান্তরে বাধা আরোপ সম্পর্কিত শর্ত (Condition restraining alienation):
যদি কোনো সম্পত্তি এমন শর্তে হস্তান্তর করা হয় যে- গ্রহীতা (transferee) বা তার অধিকারভুক্ত কোনো ব্যক্তি সেই সম্পত্তি হস্তান্তর করতে বা বিক্রি করতে পারবে না, তাহলে সেই শর্ত বা সীমাবদ্ধতা অবৈধ (void) বলে গণ্য হবে।
অর্থাৎ, সম্পত্তির মালিকানা দেওয়া হলে, তাকে পুরো অধিকার দেওয়া হবে- তার সম্পত্তি বিক্রি, দান, বিনিময় ইত্যাদি করার অধিকার কেউ সম্পূর্ণভাবে আটকাতে পারে না।

তবে ব্যতিক্রম (Exception):
এই নিয়ম lease (ভাড়া বা ইজারা)-এর ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়, যদি সেই শর্তটি lessor (মালিক)-এর স্বার্থ রক্ষার জন্য করা হয়। অর্থাৎ, ভাড়ার চুক্তিতে বলা থাকলে যে “ভাড়াটিয়া মালিকের অনুমতি ছাড়া সম্পত্তি অন্যকে দিতে পারবে না,” তাহলে সেই শর্ত বৈধ।

বিশেষ শর্ত (Proviso):
যদি কোনো সম্পত্তি এমনভাবে হস্তান্তর করা হয় যাতে কোনো নারী (যিনি হিন্দু, মুসলিম বা বৌদ্ধ নন) তার বিবাহকালীন সময়ে সেই সম্পত্তি বিক্রি বা বন্ধক রাখতে না পারেন, তাহলে এই ধরণের শর্ত বৈধ (valid)।

⇒  চুক্তি আইন, ১৮৭২ এর ধারা ১৯৫ এবং এর Illustration (a) অনুসারে, একজন এজেন্ট (B) যখন তার নিযুক্তকর্তা (A) এর জন্য another agent (জাহাজ পরিদর্শক) নির্বাচন করেন, তখন তিনি একজন সাধারণ বিচক্ষণ ব্যক্তি (a man of ordinary prudence) নিজের কাজের ক্ষেত্রে যে রকম সতর্কতা ও discretion অবলম্বন করেন, সেই একই level-এর সতর্কতা অবলম্বন করতে বাধ্য থাকেন।  

- যদি B এই standard অনুযায়ী সতর্কতা অবলম্বন করে (যেমন, ভাল খ্যাতির একজন জাহাজ পরিদর্শক নিয়োগ করে) এবং তারপরও নির্বাচিত agent (পরিদর্শক) তার কাজে negligence (অবহেলা) করে, মূল এজেন্ট (B) সেই negligence-এর জন্য নিযুক্তকর্তা (A) এর কাছে দায়ী হবেন না। দায়ী হবেন নির্বাচিত agent (জাহাজ পরিদর্শক) নিজে।  

- চুক্তি আইন, ১৮৭২ এর ধারা ১৯৫ অনুযায়ী, একজন এজেন্ট যদি তার জন্য অন্য একজনকে কাজের জন্য বেছে নেয়, তবে তাকে এমনভাবে বেছে নিতে হবে যেভাবে একজন সাধারণ সতর্ক ও বিচক্ষণ মানুষ নিজের কাজের জন্য কাউকে বেছে নিত। যদি সে সতর্কভাবে একজন সুনামধারী ব্যক্তিকে নির্বাচন করে এবং সেই নির্বাচিত ব্যক্তি অবহেলা করে, তাহলে মূল এজেন্ট (যিনি নির্বাচন করেছিলেন) দায়ী হবেন না। দায়ী হবেন সেই নির্বাচিত ব্যক্তি নিজেই। তাই এখানে B সঠিকভাবে একজন ভালো খ্যাতির জাহাজ পরিদর্শক নিয়োগ করায় তার দায় নেই, দায় হবে কেবল পরিদর্শকের।

এক্ষেত্রে, B একজন ভাল খ্যাতির জাহাজ পরিদর্শক নিয়োগ করেছে, যা একজন সাধারণ বিচক্ষণ ব্যক্তির মতোই কাজ। তাই পরিদর্শকের নিজের negligence-এর জন্য B দায়ী নয়।  
সঠিক উত্তর হল: খ) B দায়ী নয়। 
------------
⇒ The Contract Act, 1872 section- 195. Agent's duty in naming such person:
In selecting such agent for his principal, an agent is bound to exercise the same amount of discretion as a man of ordinary prudence would exercise in his own case; and, if he does this, he is not responsible to the principal for the acts or negligence of the agent so selected. 

Illustrations 
(a) A instructs B, a merchant, to buy a ship for him. B employs a ship surveyor of good reputation to choose a ship for A. The surveyor makes the choice negligently and the ship turns out to be unseaworthy and is lost. B is not, but the surveyor is, responsible to A. 

(b) A consigns goods to B, a merchant, for sale. B in due course, employs an auctioneer in good credit to sell the goods of A, and allows the auctioneer to receive the proceeds of the sale. The auctioneer afterwards becomes insolvent without having accounted for the proceeds. B is not responsible to A for the proceeds.

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ধারা ৪১-এর শিরোনামই হলো "Transfer by ostensible owner" অর্থাৎ "প্রতীয়মান মালিক কর্তৃক হস্তান্তর"। এই ধারায় স্পষ্টভাবে প্রতীয়মান মালিকের হস্তান্তর সংক্রান্ত বিধান দেওয়া হয়েছে।

⇒ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৪১ ধারার বিধান: প্রতীয়মান মালিক কর্তৃক হস্তান্তর: যখন কোন ব্যক্তি, স্থাবর সম্পত্তিতে স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগণের প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষ সম্মতিক্রমে, ঐ সম্পত্তির প্রতীয়মান মালিক বলে পরিগণিত হয় এবং মূল্যের বিনিময়ে সে তা হস্তান্তর করে, তখন তার হস্তান্তরের ক্ষমতা নির্ধারণের জন্য গৃহীত যুক্তিসঙ্গত সাবধানতা গ্রহণ করে থাকলে এবং সরল বিশ্বাসে কার্য করে থাকলে, দাতার হস্তান্তরের ক্ষমতা ছিল না, এই যুক্তিতে হস্তান্তর বাতিলযোগ্য হবে না।
---------------- 
⇒ The Transfer of Property Act, 1882 Section 41. Transfer by ostensible owner:
 - Where, with consent, express or implied, of the persons interested in immoveable property, a person is the ostensible owner of such property and transfers the same for consideration, the transfer shall not be voidable on the ground that the transferor was not authorised to make it: provided that the transferee, after taking reasonable care to ascertain that the transferor had power to make the transfer, has acted in good faith.

⇒ Transfer of Property Act, 1882 এর Section 2-এ স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে: Section 2: Repeal of Acts, Saving: "Chapter II of this Act shall not be deemed to affect any rule of Muhammadan law."
- Chapter II (ধারা ৫ থেকে ৫৩-এ পর্যন্ত) - যেখানে সম্পত্তি হস্তান্তরের সাধারণ নীতি বর্ণিত হয়েছে। এই অধ্যায়ের কোনো বিধান মুসলিম আইনের কোনো নিয়মকে প্রভাবিত করবে না। মুসলিম পারিবারিক আইন ও উত্তরাধিকার আইন এই অধ্যায়ের আওতামুক্ত।
- এটি একটি সেভিং ক্লজ (Saving Clause) যা মুসলিম ব্যক্তিগত আইনকে (Personal Law) সুরক্ষা প্রদান করে। মুসলিম আইনে সম্পত্তি হস্তান্তরের বিশেষ বিধান যেমন: উইলের ১/৩ অংশ সীমাবদ্ধতা, হিবা (দান) এর বিশেষ নিয়ম, ওয়াকফ প্রতিষ্ঠার বিধান, উত্তরাধিকার সংক্রান্ত বিশেষ বিধান। এই সকল বিধান Transfer of Property Act-এর সাধারণ বিধান দ্বারা প্রভাবিত হয়নি।

⇒ নগদ অর্থ ঋণ হিসেবে গ্রহণের নিশ্চয়তার উদ্দেশ্যে ভবিষ্যত দেনা সৃষ্টি করতে পারে, এমন সম্পত্তির স্বত্ব অপরের নিকট হস্তান্তর করাকে রেহেন বা বন্ধক বলে।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনে ৬ প্রকার রেহেনের উল্লেখ রয়েছে।

ক) সাধারণ রেহেন:
সম্পত্তির দখল হস্তান্তর না করে রেহেনের টাকা ব্যক্তিগতভাবে পরিশােধের দায়িত্ব গ্রহণ করলে তাকে সাধারণ রেহেন বলে। এখানে শর্ত থাকে চুক্তি মােতাবেক ঋণ গ্রহীতা টাকা পরিশােধ করতে না পারলে ঋণদাতা উক্ত সম্পত্তি বিক্রয় করে তার প্রাপ্য টাকা গ্রহণ করতে পারবে।

(খ) শর্তাধীন বিক্রয়ের মাধ্যমে রেহেন :
যদি কোন সম্পত্তি এই শর্তে বিক্রয় করা হয় যে, নির্দিষ্ট তারিখে টাকা পরিশােধ না করলে বিক্রয় চূড়ান্ত হবে অর্থাৎ নির্দিষ্ট সময়ে টাকা পরিশােধ করলে বিক্রয় বাতিল হবে তাহলে তাকে শর্তাধীন বিক্রয়ের মাধ্যমে নেহেন বলে।

(গ) খাই খালাসী রেহেন:
দাতা সম্পত্তির দখল গ্রহীতাকে প্রদান করবে, টাকা পরিশােধ না হওয়া পর্যন্ত দখল রাখবে তাকে খাই খালাসী রেহেন বলে ।

(ঘ) ইংলিশ রেহেন:
দাতা নির্দিষ্ট তারিখে রেহেনের টাকা পরিশােধের অঙ্গীকার করে সম্পত্তি গ্রহীতার নিকট হস্তান্তর করবে। শর্ত থাকবে নির্দিষ্ট তারিখে টাকা পরিশােধ করলে গ্রহীতা দাতাকে সম্পত্তি ফিরিয়ে দিবে। এটি হলাে ইংলিশ রেহেন।

(ঙ) দলিল জমা দেওয়ার রেহেন:
ঢাকা, নারায়নগঞ্জ, চট্টগ্রাম শহরে বা সরকারী গেজেট দ্বারা নির্ধারিত অন্য কোন শহরে কোন ব্যক্তি যখন মহাজন বা তার প্রতিনিধির উপর জামানত সৃষ্টির জন্য দলিল জমা দেয়া হয় তাকে দলিল জমা দেওয়ার রেহেন বলে।

(চ) সংজ্ঞাহীন রেহেন:
যে রেহেন উপরােক্ত কোন রেহেনের অন্তর্ভুক্ত হয় না তাকে সংজ্ঞাহীন রেহেন বলে ।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ধারা ৯ অনুযায়ী, কিছু হস্তান্তর লিখিত দলিলের মাধ্যমে করা বাধ্যতামূলক, যেমন:
- স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয়
- ১০০ টাকা বা তার বেশি মূল্যমানের বন্ধক
- এক বছরের বেশি মেয়াদের বা বার্ষিক ঋণ সংরক্ষণের ইজারা
- স্থাবর সম্পত্তির দান, বিনিময়, নালিশযোগ্য দাবি

তবে কিছু হস্তান্তর মৌখিকভাবে করা যায়, যেমন:
- পার্টিশন (Partition)
- সারেন্ডার (Surrender)
- রিলিজ (Release)
- মাসিক বা এক বছরের কম মেয়াদের ইজারা
- ১০০ টাকার কম মূল্যমানের বন্ধক
সুতরাং, এক বছরের কম মেয়াদের ইজারা মৌখিক হস্তান্তরের মধ্যে পড়ে।

সঠিক উত্তর: গ) এক বছরের কম মেয়াদের ইজারা।

• বিক্রয়ের ক্ষেত্রে বিন্যাস মানে- যখন দুই বা ততোধিক সম্পত্তির মালিক সম্পত্তিগুলো প্রথমে একজনের নিকট বন্ধক দেয় এবং পরবর্তীতে উক্ত সম্পত্তিগুলোর মধ্য হতে এক বা একাধিক সম্পত্তি অন্যজনের নিকট বিক্রয় করে, এক্ষেত্রে ক্রেতা বন্ধকগ্রহীতাকে যেটা তার কাছে বিক্রি করা হয়নি এমন সম্পত্তিগুলো থেকে বন্ধকের টাকা যতটুকু সম্ভব পরিশোধ করে নেওয়ার জন্য বলতে পারে।

উদাহরণ
রফিক ক, খ, গ, ঘ, চ নামক ৫টি প্লটের মালিক। এই প্লটগুলি সে প্রথমে রহিমের নিকট বন্ধক দিলো। পরবর্তীতে ক ও খ প্লটের জমি রাকিবের নিকট বিক্রয় করলো। এখন রাকিব, রহিমকে অবশিষ্ট গ, ঘ ও চ প্লট হতে বন্ধকের টাকা পরিশোধ করে নিতে বলতে পারে। এটিই হলো বিক্রয়ের ক্ষেত্রে বিন্যাসের নীতি।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ধারা ৫৬: পরবর্তী ক্রেতা কর্তৃক বিন্যাস:
যদি দুই বা ততোধিক সম্পত্তির মালিক সকল সম্পত্তি প্রথমে একজনের নিকট বন্ধক দেয় এবং তারপর এর মধ্য হতে এক বা একাধিক সম্পত্তি অন্য জনের নিকট বিক্রয় করে, তাহলে ক্রেতা যে সম্পত্তি ক্রয় করে নাই, তা হতে বন্ধকের টাকা যতদূর সম্ভব, পরিশোধ করে নেওয়ার দাবি করতে পারে। কিন্তু এরূপ দাবি বন্ধকগ্রহীতা বা তার মাধ্যমে দাবিদার কোন ব্যক্তি অথবা মূল্যের বিনিময়ে এই সম্পত্তির কোন একটি স্বত্ব অর্জন করেছে তেমন কোন ব্যক্তির স্বার্থ ক্ষুন্ন করবে না।

Section 56: Marshalling by subsequent purchaser:
If the owner of two or more properties mortgages them to one person and then sells one or more of the properties to another person, the buyer is in the absence of a contract to the contrary, entitled to have the mortgage-debt satisfied out of the property or properties not sold to him, so far as the same will extend, but not so as to prejudice the rights of the mortgagee or persons claiming under him or of any other person who has for consideration acquired an interest in any of the properties.