১৯তম জুডিসিয়াল সার্ভিস (BJS) প্রস্তুতি

ধারা ২: কিছু আইনের, ঘটনাবলির, অধিকার, দায় ইত্যাদির সংরক্ষণ-

এই আইনে যা বলা হয়েছে, তা নিম্নলিখিত বিষয়ের উপর কোনো প্রভাব ফেলবে না—
(ক) যেসব আইন স্পষ্টভাবে এই আইনে বাতিল করা হয়নি, সেসব আইনের বিধান;
(খ) কোনো চুক্তি বা সম্পত্তির গঠনের এমন কোনো শর্ত বা বৈশিষ্ট্য যা এই আইনের বিধানের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ এবং যেটি তৎকালীন প্রচলিত আইনের দ্বারা অনুমোদিত;
(গ) এই আইন কার্যকর হওয়ার পূর্বে গঠিত কোনো আইনি সম্পর্ক থেকে উদ্ভূত অধিকার বা দায়, অথবা এ ধরনের অধিকার বা দায়ের জন্য কোনো প্রতিকার;
(ঘ) এই আইনের ৫৭ ধারায় এবং চতুর্থ অধ্যায়ে যেভাবে বলা হয়েছে তা ব্যতীত, কোনো আইনগত প্রক্রিয়ায় বা কোনো যোগ্য আদালতের আদেশ বা ডিক্রির মাধ্যমে সম্পন্ন কোনো হস্তান্তর;
এবং এই আইনের দ্বিতীয় অধ্যায়ে যা বলা হয়েছে, তা মুসলিম আইনের কোনো বিধানের উপর কোনো প্রভাব ফেলবে না।

• ধারা ৩: নালিশযোগ্য দাবী (Actionable Claim)
অনিরাপদ ঋণের দাবীকে নালিশযোগ্য দাবী বলা হয়েছে। অনিরাপদ ঋণ অর্থ যে ঋণের বিপরীতে কোন জামানত থাকে না বা জামানতবিহীন ঋণ।

"Actionable claim" বা মামলা করা যায় এমন দাবি বলতে এমন কোনো ঋণের দাবি বোঝায়, যা—
- অস্থাবর সম্পত্তির বন্ধক, হাইপোথিকেশন বা অঙ্গীকার দ্বারা সুরক্ষিত নয়, এবং
- এমন কোনো অস্থাবর সম্পত্তিতে উপকারজনক স্বত্ব (beneficial interest), যা দাবি কারীর প্রকৃত বা আনুমানিক (constructive) দখলে নেই,
- এই ধরনের দাবি যদি এমন হয় যা দেওয়ানি আদালত (Civil Court) স্বীকার করে এবং যার ভিত্তিতে প্রতিকার বা সহায়তা চাওয়া যায়— তাহলে তা actionable claim হিসেবে গণ্য হবে।

এমন দাবি হতে পারে-
- বর্তমানে বিদ্যমান (existent),
- ভবিষ্যতে প্রাপ্য (accruing),
- শর্তসাপেক্ষ (conditional), অথবা
- সম্ভাব্য (contingent)।

Section 3:
“Actionable claim” means a claim to any debt, other than a debt secured by mortgage of immoveable property or by hypothecation or pledge of moveable property, or to any beneficial interest in moveable property not in the possession, either actual or constructive, of the claimant, which the Civil Courts recognize as affording grounds for relief, whether such debt or beneficial interest be existent, accruing, conditional or contingent:

ধারা ৪- চুক্তিসংক্রান্ত বিধানসমূহকে চুক্তি আইনের অংশ হিসেবে গণ্য করা:
এই আইনের যেসব অধ্যায় ও ধারা চুক্তিসংক্রান্ত বিষয়ের সঙ্গে সম্পর্কিত, সেগুলোকে চুক্তি আইন, ১৮৭২ (Contract Act, 1872)-এর অংশ হিসেবে গণ্য করা হবে।
এছাড়াও, ৫৪ ধারার ২য় ও ৩য় অনুচ্ছেদ, ৫৯, ১০৭ ও ১২৩ ধারাকে নিবন্ধন আইন, ১৯০৮ (Registration Act, 1908)-এর পরিপূরক (supplement) হিসেবে পড়তে হবে।

Section 4: Enactments relating to contracts to be taken as part of contract Act-
The chapters and sections of this Act which relate to contracts shall be taken as part of the Contract Act, 1872.  And sections 54, paragraphs 2 and 3, 59, 107 and 123 shall be read as supplement to the Registration Act, 1908.

• Section 9: Oral transfer-
A transfer of property may be made without writing in every case in which a writing is not expressly required by law.

ধারা ৯: মৌখিক হস্তান্তর-
যে সকল ক্ষেত্রে লিখিত হওয়ার আবশ্যকতা আইন দ্বারা প্রত্যক্ষ ভাবে উল্লেখ করা হয় নাই, সে সকল ক্ষেত্রে লিখিত দলিল ছাড়াই সম্পত্তি হস্তান্তর করা যেতে পারে।

মৌখিক হস্তান্তর (Oral transfer):
সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৯ ধারায় বলা হয়েছে, যেসকল ক্ষেত্রে লিখিত দলিলের আবশ্যকতা আইনে সুস্পষ্ট ভাবে উল্লেখ করা হয় নাই, সেসকল ক্ষেত্রে লিখিত দলিল ছাড়াই সম্পত্তি হস্তান্তর করা যেতে পারে। রেজিস্ট্রেশন আইন সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের পরিপূরক। সুতরাং যে সকল হস্তান্তরে রেজিস্ট্রেশনের বিধান রয়েছে, তা মৌখিক ভাবে হস্তান্তর করা যায় না। এক্ষেত্রে বলা যায়, যে সকল সম্পত্তির হস্তান্তর লিখিত দলিলের মাধ্যমে হওয়ার প্রয়োজন নেই এবং যে সকল হস্তান্তরের জন্য রেজিস্ট্রেশনের প্রয়োজন নেই সে সকল হস্তান্তর মৌখিক ভাবে করা যায়।

ধারা ১৩: জন্ম না নেওয়া ব্যক্তির উপকারার্থে হস্তান্তর:
যখন কোনো সম্পত্তি হস্তান্তরের মাধ্যমে এমন একজন ব্যক্তির জন্য স্বার্থ সৃষ্টি করা হয়, যিনি হস্তান্তরের সময় জীবিত ছিলেন না, এবং সেই স্বার্থটি পূর্বে সৃষ্টি করা অন্য এক স্বার্থের অধীন হয়-
তখন, ঐ অনাগত (unborn) ব্যক্তির জন্য সৃষ্টি করা স্বার্থ কার্যকর হবে না, যদি না তা হস্তান্তরকারীর অবশিষ্ট স্বার্থ পুরোটাই অন্তর্ভুক্ত করে।

Section 13: Transfer for benefit of unborn person-
Where, on a transfer of property, an interest therein is created for the benefit of a person not in existence at the date of the transfer, subject to a prior interest created by the same transfer, the interest created for the benefit of such person shall not take effect, unless it extends to the whole of the remaining interest of the transferor in the property.

ধারা ২৫ - শর্তসাপেক্ষ হস্তান্তর (Conditional Transfer):
যদি কোনো সম্পত্তি হস্তান্তরের মাধ্যমে স্বার্থ সৃষ্টি করা হয় এবং তা কোনো শর্তের উপর নির্ভরশীল হয়, তাহলে সেই শর্ত যদি—
- অসম্ভব হয়,
- আইনে নিষিদ্ধ হয়,
- এমন প্রকৃতির হয় যে তা অনুমোদন করা হলে কোনো আইনের বিধান অকার্যকর হয়ে পড়ে,
- প্রতারণামূলক হয়,
- অন্য কারো ব্যক্তি বা সম্পত্তির ক্ষতি ঘটায়,
- অথবা আদালতের দৃষ্টিতে অনৈতিক বা জননীতির পরিপন্থী হয়—

তাহলে ঐ শর্তের উপর নির্ভরশীল স্বার্থ ব্যর্থ হবে (অর্থাৎ হস্তান্তরটি বাতিল বলে গণ্য হবে)।

উদাহরণ:
(ক) A, B-কে একটি খামার ইজারা দেয় এই শর্তে যে, B এক ঘণ্টায় ১০০ মাইল হাঁটবে। এই ইজারা বাতিল।
(খ) A, B-কে ৫০০ টাকা দেয় এই শর্তে যে, সে A-এর কন্যা C-কে বিয়ে করবে। কিন্তু হস্তান্তরের তারিখে C মৃত ছিল। এই হস্তান্তর বাতিল।
(গ) A, B-কে ৫০০ টাকা এই শর্তে দেয় যে, সে C-কে হত্যা করবে। এই হস্তান্তর বাতিল।
(ঘ) A, তার ভাগ্নী C-কে এই শর্তে ৫০০ টাকা হস্তান্তর করে যে, সে তার স্বামীকে ত্যাগ করবে। এই হস্তান্তর বাতিল।

ধারা ৭: সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য যোগ্য ব্যক্তি (Persons competent to transfer):

যে ব্যক্তি-
- চুক্তি করার জন্য আইনগতভাবে যোগ্য, এবং
- যে ব্যক্তি হস্তান্তরযোগ্য সম্পত্তির মালিক, অথবা
- যে ব্যক্তি এমন কোনো সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য বৈধভাবে অনুমোদিত, যা তার নিজের নয়,

তারা সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারেন-
- পুরোটা বা আংশিকভাবে,
- চূড়ান্ত (নির্বর্তনহীন) বা শর্তযুক্তভাবে,
- সেই পরিস্থিতিতে, সেই পরিমাণে এবং সেই পদ্ধতিতে যেভাবে তখনকার প্রচলিত আইনে অনুমোদিত।

ধারা ১৯ – কায়েমি স্বার্থ (Vested Interest):
যখন কোনো সম্পত্তি হস্তান্তরের মাধ্যমে কোনো ব্যক্তির অনুকূলে স্বার্থ সৃষ্টি করা হয়, এবং সেই স্বার্থ কখন কার্যকর হবে তা নির্দিষ্ট করে বলা হয়নি, অথবা বলা হয়েছে যে তা তাৎক্ষণিকভাবে কার্যকর হবে,
অথবা এমন ঘটনার উপর নির্ভর করে যা অবশ্যই ঘটবে, তখন সেই স্বার্থকে বলা হয় কায়েমি স্বার্থ (vested interest) — যদি না হস্তান্তরের শর্তাবলীতে ভিন্ন কোনো অভিপ্রায় স্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকে।

Explanation (ব্যাখ্যা):
"কায়েমি স্বার্থ নেই" — এই মর্মে অনুমান করা যাবে না শুধুমাত্র নিম্নলিখিত কারণে:
- ভোগদানের সময় পেছানো হয়েছে,
- পূর্ববর্তী কারো অনুকূলে অগ্রাধিকার ভিত্তিক স্বার্থ রাখা হয়েছে,
- আয় সংরক্ষণ করে রাখা হয়েছে ভোগদানের সময় না আসা পর্যন্ত,
- বলা হয়েছে, যদি কোনো নির্দিষ্ট ঘটনা ঘটে, তবে স্বার্থ অন্য কারো কাছে যাবে।

• ধারা ১৭: সঞ্চিত করার নির্দেশ (Direction for accumulation)
১) যখন কোনো সম্পত্তি হস্তান্তরের শর্ত অনুযায়ী সেই সম্পত্তির আয় সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে সঞ্চিত (accumulated) হওয়ার নির্দেশ দেওয়া হয়, এবং সঞ্চয়ের সময়সীমা কোনও একের বেশি সময়ের জন্য নির্ধারিত থাকে, যেমন-
(ক) হস্তান্তরকারীর জীবনকাল, বা
(খ) হস্তান্তরের তারিখ থেকে ১৮ বছর পর্যন্ত,
তাহলে সঞ্চয়ের এই নির্দেশ অকার্যকর হবে, যদি সঞ্চয়ের সময়সীমা উল্লিখিত সময়ের মধ্যে বেশি হয়ে থাকে। এই সময়ের পর, সম্পত্তি এবং তার আয় যেমন ছিল তেমনই হস্তান্তর করা হবে, যেন সঞ্চয়ের নির্দেশ আগেই শেষ হয়ে গেছে।

২) এই ধারা নিচের কিছু ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়:
(i) হস্তান্তরকারীর দেনা পরিশোধের উদ্দেশ্যে, অথবা
(ii) হস্তান্তরকারীর সন্তান বা পরবর্তী প্রজন্মের জন্য অর্থ বরাদ্দের উদ্দেশ্যে, অথবা
(iii) হস্তান্তরিত সম্পত্তির রক্ষণাবেক্ষণ বা সংরক্ষণ উদ্দেশ্যে; এমন পরিস্থিতিতে সঞ্চয়ের নির্দেশ বৈধ থাকবে।

• এই ধারায় Doctrine of Accumulation নীতির প্রয়োগ ঘটেছে। এই ধারার মূল উদ্দেশ্য- হস্তান্তরিত সম্পত্তির আয় সঞ্চিত করার নির্ধারিত সময়কে দীর্ঘ হতে না দেওয়া। গচ্ছিত রাখার সময়সীমা নির্ধারণ করে দেওয়া হয়েছে। যথা-
১. হস্তান্তরকারীর জীবনকাল;
২. হস্তান্তরের তারিখ থেকে ১৮ বছর। এই ২টির মধ্যে যেটি দীর্ঘতর সেই সময়ের জন্য আয় গচ্ছিত রাখা যাবে।

• ১৮৮২ সালের সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৬ ধারা অনুযায়ী নিম্নের সম্পত্তি হস্তান্তর করা যায় না :

(ক) উত্তরাধিকারসূত্রে সম্ভাব্য সম্পত্তি পাওয়ার সুযোগ, কোনো আত্মীয়ের মৃত্যুর পরে সম্পত্তি পাওয়ার সম্ভাবনা বা এ ধরনের কেবলমাত্র সম্ভাবনার উপর ভিত্তি করে কিছু - হস্তান্তরযোগ্য নয়।
(খ) কোনো শর্ত ভঙ্গের কারণে পুনরায় দখলে যাওয়ার (re-entry) কেবলমাত্র অধিকার - শুধুমাত্র সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির মালিক ছাড়া অন্য কারও কাছে হস্তান্তরযোগ্য নয়।
(গ) ইজমেন্ট (easement) অধিকার;
(ঘ) যে সম্পত্তির ব্যবহারের অধিকার শুধু মালিকের ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য সীমাবদ্ধ;
(ঙ) ভবিষ্যতে পাওয়া যেকোনো রকম ভরণ-পোষণের অধিকার;
(চ) কেবল মামলা করার অধিকার (mere right to sue);
(ছ) সরকারি পদ (public office) এবং সরকারি চাকরিজীবীদের বেতন (পাওয়ার আগে বা পরে);
(জ) সরকার প্রদত্ত সেনা, নৌ, বিমান বাহিনীর এবং বেসামরিক পেনশন বা রাজনৈতিক পেনশন;
(ঝ) নিচের যেকোনো শর্তে হস্তান্তর করা যাবে না:
- যেখানে হস্তান্তরের স্বভাবগত দিকের সঙ্গে সাংঘর্ষিক,
- অবৈধ উদ্দেশ্য বা মূল্যবোধের ভিত্তিতে (চুক্তি আইনের ২৩ ধারা অনুযায়ী),
- যিনি আইনত সম্পত্তি গ্রহণে অযোগ্য — তার কাছে।

(ঞ) এই ধারায় কিছুই এমন নয় যা অনুমোদন দেয়:
- এমন ভাড়াটে যাঁর দখলের অধিকার হস্তান্তরযোগ্য নয়,
- এমন ভূস্বামী যিনি রাজস্ব প্রদানে ব্যর্থ হয়েছেন,
- বা আদালতের ব্যবস্থাপনায় থাকা কোনো ভূসম্পত্তির ইজারাদার — তাঁদের জন্যও হস্তান্তরের অনুমতি নেই।

• Ostensible owner বা প্রতীয়মান মালিক অর্থ হলো যে প্রকৃত মালিক না। প্রতীয়মান মালিক অর্থ এমন একজন ব্যক্তি যে প্রকৃত মালিক না হয়েও যার মালিকানার সকল লক্ষণ আছে। এইরুপ মালিকানার ক্ষেত্রে স্বকার্যজনিত বাধার দ্বারা অশুদ্ধ হস্তান্তর সিদ্ধ হয় [Ownership by way of feeding the grant by estoppel]। 'হস্তান্তর করার কালে স্বত্ব ছিলনা'- হস্তান্তরকারী এইরুপ দাবি করা হতে এই নীতি দ্বারা বারিত হবে।

ধারা ৪১: কৃত্রিম মালিক কর্তৃক হস্তান্তর-
যেখানে কোন ব্যক্তি স্থাবর সম্পত্তিতে স্বার্থ সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগণের প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষ সম্মতিক্রমে, ঐ সম্পত্তির কৃত্রিম মালিকে পরিণত হয় এবং মূল্যের বিনিময়ে সে তা হস্তান্তর করে, সেখানে গ্রহীতা হস্তান্তরকারীর হস্তান্তরের ক্ষমতা নির্ধারণের জন্য যুক্তিসঙ্গত সাবধানতা অবলম্বন করে থাকলে এবং সৎ বিশ্বাসে কাজ করে থাকলে, হস্তান্তরকারীর হস্তান্তরের ক্ষমতা ছিল না, এই যুক্তিতে হস্তান্তর বাতিলযোগ্য হবে না।

Section 41: Transfer by ostensible owner-
Where, with consent, express or implied, of the persons interested in immoveable property, a person is the ostensible owner of such property and transfers the same for consideration, the transfer shall not be voidable on the ground that the transferor was not authorised to make it: provided that the transferee, after taking reasonable care to ascertain that the transferor had power to make the transfer, has acted in good faith.

• Doctrine of Lis Pendens (ল্যাটিন শব্দগুচ্ছ, যার অর্থ: "pending litigation" বা বিচারাধীন মামলা চলাকালে) একটি গুরুত্বপূর্ণ আইনি নীতি যা সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২–এর ধারা ৫২–তে উল্লিখিত আছে।

ধারা ৫২: বিচারাধীন মামলা চলাকালীন সম্পত্তি হস্তান্তর-
যখন বাংলাদেশে কোনো আদালতে এমন একটি মামলা বা কার্যক্রম বিচারাধীন থাকে, যা পরস্পরের মিথষ্ক্রিয়ার (collusive) নয় এবং যার মধ্যে কোনো স্থাবর সম্পত্তির অধিকার সরাসরি ও নির্দিষ্টভাবে প্রশ্নবিদ্ধ হয়, তখন:
- মামলার যেকোনো পক্ষ উক্ত সম্পত্তি বিক্রি বা হস্তান্তর করতে পারবে না,
- যদি না তা আদালতের অনুমোদনক্রমে ও নির্ধারিত শর্তে করা হয়,
- কারণ, এমন হস্তান্তর অন্য পক্ষের অধিকারকে প্রভাবিত করতে পারে, যা মামলার রায় বা আদেশ দ্বারা নির্ধারিত হবে।

সহজ ভাষায়:
যে সম্পত্তি নিয়ে মামলা চলছে, তা মামলা নিষ্পত্তি না হওয়া পর্যন্ত আদালতের অনুমতি ছাড়া হস্তান্তর বা লেনদেন করা যাবে না।

ধারা ৩৯: যেখানে তৃতীয় কোনো ব্যক্তি ভরণ-পোষণের অধিকারী থাকেন:
যদি কোনো তৃতীয় ব্যক্তি কোনো স্থাবর সম্পত্তির আয় থেকে ভরণ-পোষণ, বিবাহ বা উন্নতির জন্য অর্থপ্রাপ্তির অধিকার রাখেন, এবং উক্ত সম্পত্তি হস্তান্তর করা হয়, তাহলে:
- যদি হস্তান্তরগ্রহীতা এ বিষয়ে অবগত থাকেন অথবা
- যদি হস্তান্তর নিঃস্বার্থ (gratuitous) হয়, তাহলে তৃতীয় ব্যক্তির অধিকার হস্তান্তরগ্রহীতার বিরুদ্ধে বলবৎ করা যাবে।

তবে: যদি হস্তান্তর মূল্যের বিনিময়ে হয় এবং হস্তান্তরগ্রহীতার এই অধিকারের বিষয়ে কোনো জ্ঞান না থাকে, তাহলে তৃতীয় পক্ষ তাদের বিরুদ্ধে কোনো দাবি করতে পারবে না।

ধারা ৫৪ক: বিক্রয়ের চুক্তি নিবন্ধিত হওয়া বাধ্যতামূলক:
যে কোনো স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের চুক্তি শুধুমাত্র লিখিত ও নিবন্ধিত দলিলের মাধ্যমে করা যাবে- এবং এটি কার্যকর হবে নিবন্ধন আইন, ১৯০৮ অনুযায়ী, এমনকি যদি ক্রেতা সম্পত্তি বা তার কোনো অংশ দখলে না নিয়েও থাকে।

চুক্তি দলিলে অবশ্যই বিক্রয় সম্পাদন ও নিবন্ধনের সময়সীমা উল্লেখ করতে হবে,
- যা কার্যকর হবে দলিল নিবন্ধনের তারিখ থেকে।
- যদি কোনো সময়সীমা উল্লেখ না থাকে, তাহলে ছয় মাস সময় ধরা হবে।

ধারা ৩৮ – নির্দিষ্ট শর্তে সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষমতা থাকা ব্যক্তির দ্বারা হস্তান্তর (Transfer by person authorised only under certain circumstances to transfer):
যখন কোনো ব্যক্তি শুধুমাত্র নির্দিষ্ট ও পরিবর্তনশীল পরিস্থিতিতে (circumstances in their nature variable) স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য অনুমোদিত হন, এবং তিনি সেই পরিস্থিতির অস্তিত্ব দাবি করে মূল্য বা বিনিময় সাপেক্ষে (for consideration) হস্তান্তর করেন, তখন, যদি হস্তান্তরগ্রহীতা (transferee) যথাযথ সতর্কতা (reasonable care) অবলম্বন করে পরিস্থিতির সত্যতা যাচাই করেন এবং সৎ উদ্দেশ্যে (good faith) কাজ করেন, তাহলে সেই পরিস্থিতিকে বিদ্যমান বলে ধরা হবে, এবং হস্তান্তর বৈধ বলে গণ্য হবে, হস্তান্তরকারী ও অন্য ক্ষতিগ্রস্ত ব্যক্তিদের বিপক্ষে হলেও।

ধারা ৫০: ত্রুটিপূর্ণ অধিকারসম্পন্ন ব্যক্তিকে সৎ বিশ্বাসে পরিশোধিত ভাড়া বৈধ বিবেচিত-
কোন ব্যক্তি যদি সৎ বিশ্বাসে এমন একজনকে ভাড়া বা লাভ (rent or profit) প্রদান করে, যার কাছ থেকে সে সৎ বিশ্বাসে সেই স্থাবর সম্পত্তি ভোগ করছে, তাহলে-
পরবর্তীতে যদি প্রমাণিত হয় যে, যাকে ভাড়া দেওয়া হয়েছে তার কোনো অধিকার ছিল না তা গ্রহণ করার, তবুও ঐ ব্যক্তি (যিনি ভাড়া দিয়েছেন) ওই পরিমাণ অর্থের জন্য দায়ী হবেন না।

উদাহরণ:
A একজন B-কে একটি মাঠ ৫০ টাকা ভাড়ায় ভাড়া দিল। এরপর A সেই মাঠটি C-কে হস্তান্তর করে দিল। B-এর এ হস্তান্তর সম্পর্কে কোনো ধারণা নেই এবং সে সৎ বিশ্বাসে A-কে ভাড়া প্রদান করল। এই পরিস্থিতিতে, B ভাড়ার টাকা প্রদানের জন্য দায়ী হবে না, যদিও পরে জানা গেল A-এর আর মালিকানা ছিল না।

• ধারা ৫৩ঘ: বন্ধককৃত স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর করা যাবে না-
বন্ধকগ্রহীতার লিখিত অনুমতি ব্যতীত নিবন্ধনকৃত বন্ধকী সম্পত্তিকে পুনরায় বন্ধক করা যাবে না অথবা বিক্রয় করা যাবে না, এবং অন্যথায় যে কোন পুনঃবন্ধক বা বিক্রয় বাতিল হবে।

Section 53D: Immoveable Property under mortgage not to be transferred-
No immoveable property under registered mortgage shall be re-mortgaged or sold without the written consent of the mortgagee, and any re-mortgage or sale made otherwise shall be void.

• Doctrine of Election:
নির্বাচন বলতে একই দলিলে দুই বা ততোধিক বিষয়বস্তুর মধ্যে নির্দিষ্ট সংখ্যক বিষয়বস্তুর নির্বাচন করা বুঝায়। ইকুইটি নীতির উপর Doctrine of Election প্রতিষ্ঠিত। সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৩৫ ধারায় এর বিধান রয়েছে।

এই নীতির পূর্বশর্ত হলো-
⇒ হস্তান্তরকারী অবশ্যই অন্যের মালিকানাধীন সম্পত্তি হস্তান্তরের ঘোষণা করবেন।
⇒ ঐ সম্পত্তি ৩য় ব্যক্তি বরাবর হস্তান্তর করবেন।
⇒ একই সময়ে হস্তান্তরকারীকে নিজের কিছু সম্পত্তি মূল সম্পত্তির মালিককে হস্তান্তর করবে।
⇒ দুইটি হস্তান্তর একই দলিলে হবে।
⇒ একটি সুবিধা গ্রহণ এবং অপর একটি সুবিধা বর্জন, অর্থাৎ কোন ব্যক্তি একই সঙ্গে কোন বিষয়ে অনুমোদন এবং প্রত্যাখ্যান করতে পারে না।
⇒ নির্বাচনের পূর্বে হস্তান্তরকারীর মৃত্যু বা পুনরায় হস্তান্তর করতে অক্ষম হয়ে পড়লে, তাহলে হস্তান্তরকারীর নিকট থেকে হস্তান্তরগ্রহীতা ক্ষতিপূরণ পাবে। 

অতএব, হস্তান্তরকারীকে সম্পূর্ণ মালিক হতে হবে — এই শর্ত Doctrine of Election-এর ক্ষেত্রে প্রয়োজনীয় নয়। বরং পুরো Doctrine-টাই তৈরি হয়েছে তখন, যখন হস্তান্তরকারী অন্যের মালিকানাধীন সম্পত্তি হস্তান্তর করে।

ধারা ৩০- পরবর্তী হস্তান্তর অকার্যকর হলেও পূর্ববর্তী হস্তান্তর অকার্যকর হয় না (Prior disposition not affected by invalidity of ulterior disposition):
যদি পরবর্তী হস্তান্তর বৈধ না হয়, তবে পূর্ববর্তী হস্তান্তর এতে প্রভাবিত হবে না।

উদাহরণ (Illustration) -
A একটি খামার B-কে তার জীবনকাল পর্যন্ত দিলেন এবং শর্ত রাখলেন -"যদি সে (B) তার স্বামীকে পরিত্যাগ না করে, তাহলে খামারটি পরে C-কে দেওয়া হবে।"
এখানে, যদি এই শর্তটি (স্বামীকে পরিত্যাগ না করা) বা C-কে হস্তান্তরের অংশটি আইনত অকার্যকর হয়, তবুও B তার জীবনকাল পর্যন্ত খামার ভোগ করার অধিকার পাবে, যেন এই শর্তটি ছিলই না।

অর্থাৎ, শর্তযুক্ত বা পরবর্তী যে অংশটি ভবিষ্যতে কার্যকর হওয়ার কথা ছিল, তা যদি কোনো কারণে বাতিল বা অকার্যকর হয়ে যায়, তাহলে যেটি আগেই কার্যকর হয়েছে বা হওয়ার কথা — সেটি তবুও বৈধ ও বহাল থাকে। এই নিয়মটি সম্পত্তি হস্তান্তরের ধারাবাহিকতার ক্ষেত্রে একটি গুরুত্বপূর্ণ ন্যায্যতার নীতি (principle of equity) বজায় রাখে।

ধারা ২৪: অনির্দিষ্ট সময় পর্যন্ত বেঁচে থাকা ব্যক্তিদের মধ্যে সম্পত্তি হস্তান্তর-
যখন কোনো সম্পত্তি হস্তান্তরের মাধ্যমে এমন ব্যক্তিদের জন্য স্বার্থ সৃষ্টি করা হয় যাঁদের মধ্যে যাঁরা ভবিষ্যতের কোনো এক সময়ে বেঁচে থাকবেন তাঁদের কাছে সেই স্বার্থ যাবে, কিন্তু সেই সময়টি নির্দিষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়নি—তখন ঐ স্বার্থটি তাঁদের মধ্য থেকে যাঁরা সেই মধ্যবর্তী বা পূর্ববর্তী স্বার্থ শেষ হওয়ার সময় জীবিত থাকবেন, তাঁদের মধ্যে যাবে; যদি না হস্তান্তরের শর্তাবলীতে এর বিপরীত কোনো অভিপ্রায় প্রকাশ পায়।

উদাহরণ:
A, B-কে আজীবনের জন্য একটি সম্পত্তি হস্তান্তর করে এবং B-র মৃত্যুর পর C ও D-কে সমানভাবে অথবা যিনি বেঁচে থাকবেন, তাঁকে দেয়ার কথা বলে। যদি C, B-র জীবদ্দশায় মারা যায় এবং D বেঁচে থাকে, তাহলে B-র মৃত্যুর পর সেই সম্পত্তি D-র কাছে যাবে।

⇒ Feeding the grant by estoppel নীতিটি হলো, যদি কোনো ব্যক্তি কোনো চুক্তি কার্যকর করার ক্ষমতা না থাকা সত্ত্বেও চুক্তিতে আবদ্ধ হয় এবং পরবর্তীকালে যদি এ চুক্তি কার্যকর করার ক্ষমতা অর্জন করে, তাহলে সে ঐ চুক্তি কার্যকর করতে বাধ্য থাকবে। সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৪৩ ধারা Feeding the grant by estoppel নীতির উপর প্রতিষ্ঠিত।

৪৩ ধারা অনুসারে,
যেখানে কোনো ব্যক্তি প্রতারণামূলকভাবে বা ভুলক্রমে প্রকাশ করে যে, সে কোনো নির্দিষ্ট স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য ক্ষমতাবান এবং মূল্যের বিনিময়ে তা হস্তান্তরের ঘোষণা করে, সেখানে পরবর্তীকালে এই চুক্তি বহাল থাকার সময় সে যদি ঐ সম্পত্তিতে কোনো স্বত্ব অর্জন করে, তাহলে হস্তান্তর গ্রহীতার ইচ্ছা অনুসারে এই হস্তান্তর তার এই পরবর্তীকালে অর্জিত স্বত্বের উপর বলবৎ হবে।

ধারা ৪৩: অনুমতি ছাড়া হস্তান্তর করা এবং পরে হস্তান্তরকারী যদি সম্পত্তিতে স্বার্থ অর্জন করেন-
যদি কোনো ব্যক্তি প্রতারণা বা ভুলভাবে দাবি করে যে, তাকে একটি স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য অনুমতি দেওয়া হয়েছে এবং সে সেই সম্পত্তি মূল্যবান কিছু দাবির মাধ্যমে হস্তান্তরের চেষ্টা করে, তবে যদি ওই সম্পত্তির ক্রেতা (ট্রান্সফেরি) চায়, তবে সেই হস্তান্তর এমন কোনও স্বার্থে প্রযোজ্য হবে, যা হস্তান্তরকারী ভবিষ্যতে সম্পত্তির উপর অধিকারী হবে, যতদিন না পর্যন্ত চুক্তিটি মুলতুবি থাকে।

এটি সৎ বিশ্বাসে হস্তান্তরকারী ব্যক্তির অধিকারকে কোনোভাবে প্রভাবিত করবে না, যারা হস্তান্তরকারী সম্পর্কিত কোনো অবগতির ভিত্তিতে বিনিময়ে সম্পত্তি গ্রহণ করেছে।

ধারা ৪২: পূর্ব হস্তান্তর বাতিলের ক্ষমতাসম্পন্ন ব্যক্তির দ্বারা হস্তান্তর (Transfer by person having authority to revoke former transfer)-
যদি কোনো ব্যক্তি কোনো স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর করে এবং সেই হস্তান্তরে পূর্ব হস্তান্তর বাতিলের ক্ষমতা সংরক্ষণ করে, এবং পরবর্তীতে মূল্য পরিশোধের ভিত্তিতে অন্য কাউকে একই সম্পত্তি হস্তান্তর করে, তাহলে সেই পরবর্তী হস্তান্তরটি প্রথম হস্তান্তর বাতিল বলে গণ্য হবে—যতদূর পর্যন্ত তার সেই ক্ষমতা বিস্তৃত।

উদাহরণ:
A, B-কে একটি বাড়ি ভাড়া দেয়, এবং চুক্তিতে উল্লেখ করে যে, একটি নির্দিষ্ট সার্ভেয়ারের মতে B যদি বাড়িটি এমনভাবে ব্যবহার করে যা এর মূল্যের ক্ষতি ঘটায়, তাহলে A সেই ভাড়া বাতিল করতে পারবে। পরে A মনে করে, B বাড়িটি ক্ষতিকরভাবে ব্যবহার করছে এবং C-কে সেটি আবার ভাড়া দেয়।
এই অবস্থায়, যদি সার্ভেয়ার মনে করেন B-এর ব্যবহার বাড়ির ক্ষতি করছে, তাহলে C-কে ভাড়া দেওয়া চুক্তিটি B-এর পূর্ব ভাড়া বাতিল বলে গণ্য হবে।

ধারা ৪৭: সহ-মালিকদের দ্বারা যৌথ সম্পত্তির অংশ হস্তান্তর:
যখন একাধিক সহ-মালিক (co-owners) কোনো স্থাবর সম্পত্তির অংশ হস্তান্তর করেন, কিন্তু তারা নির্দিষ্ট করে বলেন না যে হস্তান্তরটি কার অংশ থেকে কার্যকর হবে, তখন-
- যদি তাদের অংশ সমান হয়, তবে হস্তান্তর সমভাবে কার্যকর হবে।
- আর যদি তাদের অংশ অসমান হয়, তবে হস্তান্তর অনুপাতে কার্যকর হবে।

উদাহরণ:
A-এর মালিকানায় ৮ আনা, B ও C-এর প্রত্যেকের ৪ আনা করে মালিকানা রয়েছে মৌজা উলিপুরে। তারা মিলে D-কে ২ আনা জমি বিক্রি করলো, কিন্তু বলেনি কার অংশ থেকে বিক্রি হলো। তখন, হস্তান্তর কার্যকর করতে:
- A-এর অংশ থেকে ১ আনা,
- B ও C-এর প্রত্যেকে আধা আনা করে দেবে।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৬ ধারা- পরবর্তী ক্রেতা কর্তৃক বিন্যাস (Marshalling by subsequent purchaser):
যদি দুই বা ততোধিক সম্পত্তির মালিক সকল সম্পত্তি প্রথমে একজনের নিকট রেহেন দেয় এবং তারপর এর মধ্য হতে এক বা একাধিক সম্পত্তি অন্য জনের নিকট বিক্রয় করে, তাহলে ক্রেতা যে সম্পত্তি ক্রয় করে নাই, তা হতে রেহেনের টাকা যতদূর সম্ভব, পরিশোধ করে নেওয়ার দাবি করতে পারে; কিন্তু এরূপ দাবি রেহেনগ্রহীতা বা তার মাধ্যমে দাবিদার কোন ব্যক্তি অথবা মূল্যের বিনিময়ে এই সম্পত্তির কোন একটি স্বত্ব অর্জন করেছে তেমন কোন ব্যক্তির স্বার্থ ক্ষুন্ন করবে না।

সহজ ভাষায়-
যদি কোনো ব্যক্তি তার মালিকানাধীন একাধিক সম্পত্তি একসাথে বন্ধক (রেহেন) দেয় এবং পরে এই সম্পত্তিগুলোর মধ্য থেকে এক বা একাধিক সম্পত্তি অন্য কাউকে বিক্রি করে, তাহলে যে ক্রেতা সম্পত্তি কিনেছে, সে চাইতে পারে- বন্ধকী টাকা যেন প্রথমে অন্য যেসব সম্পত্তি সে কিনেনি, সেগুলো বিক্রি করে পরিশোধ করা হয়।

তবে শর্ত হলো:
এ দাবির মাধ্যমে বন্ধকগ্রহীতা বা যারা টাকার বিনিময়ে ঐ সম্পত্তিতে অধিকার পেয়েছে, তাদের স্বার্থ যেন কোনোভাবেই ক্ষতিগ্রস্ত না হয়।

• Qui priorest tempore priorest jure
অর্থ- He who is prior in time is better in law- সময়ের দিক হতে যিনি অগ্রবর্তী হবেন আইনের দিক হতে তিনিই সুবিধা পাবেন।
- ১৮৮২ সনের সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৪৮ ধারায় এই নীতির প্রতিফলন লক্ষ্য করা যায়।
- এ ধারাটি Doctrine of Priority (অগ্রাধিকার নীতি) ধারা নামে পরিচিত।

ধারা ৪৮: হস্তান্তর দ্বারা সৃষ্ট অধিকারের অগ্রাধিকার:
যদি কোন ব্যক্তি একই স্থাবর সম্পত্তি বিভিন্ন সময় হস্তান্তর করে একাধিক অধিকার সৃষ্টি করেন এবং সেই অধিকারগুলি একই সঙ্গে বা পরিপূর্ণভাবে বলবৎ না হয়, সেক্ষেত্রে বিশেষ চুক্তির অবর্তমানে পূর্বে সৃষ্ট অধিকার পরে সৃষ্ট অধিকারের উপর অগ্রাধিকার পাবে।

Section 48: Priority of rights created by transfer-
Where a person purports to create by transfer at different times rights in or over the same immoveable property, and such rights cannot all exist or be exercised to their full extent together, each later created right shall, in the absence of a special contract or reservation binding the earlier transferees, be subject to the rights previously created.

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩গ ধারার বিধান: খতিয়ান না থাকা কোন স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় করা যাবে না:
কোন ব্যক্তি কোন অস্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় করতে পারবেন না যদি না তার নাম, যদি তিনি উত্তরাধিকার ব্যতীত অন্য কোন উপায়ে সম্পত্তির মালিক হন, অথবা তার নাম বা তার পূর্বসূরির নাম, যদি তিনি উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তির মালিক হন, রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর অধীনে প্রস্তুতকৃত সর্বশেষ খতিয়ানে সেই সম্পত্তির সম্পর্কে উল্লেখিত থাকে, এবং অন্যথায় কৃত যেকোন বিক্রয় বাতিল হবে।

Section 53C. Immoveable Property without Khatian not to be sold:
No immoveable property shall be sold by a person unless his name, if he is the owner of the property otherwise than by inheritance, or his name or the name of his predecessor, if he is the owner of the property by inheritance, appears in respect of the property in the latest khatian prepared under the State Acquisition and Tenancy Act, 1950, and any sale made otherwise shall be void.